租還是買，是一個需要數字才能回答的問題

「你是要繼續租，還是打算買？」

這個問題到了三十歲左右，幾乎每隔一段時間就會被問到，從朋友、家人、同事，到你自己。而大多數人的回答，不是憑感覺就是憑壓力，很少真的把數字攤開來算過。

「租房派」說台灣的租金報酬率那麼低、買房根本在幫銀行打工，「買房派」說租房就是把錢丟進水裡、哪天房東說搬就得搬，兩邊說的都有道理，也都沒辦法說服對方，因為「道理」本來就可以各說各話，但數字不行。

租房 vs 買房試算工具 這個試算工具，就是為了回答這個問題而做的：填入自己的條件，算出租房和買房這兩條路，30 年後各自累積多少資產，以及哪一個年份是兩條路的分水嶺。

這篇文章是完整的工具使用說明，從每個輸入欄位的含義，到每個結果區塊的解讀，我會一一帶你看。

工具長什麼樣子

開啟工具之後，最上方是一排說明文字，交代工具的計算前提，接著是三個輸入卡，再往下是空白的結果區，等填入必填欄位之後才會出現。

整個工具不需要按「計算」按鈕，只要更改任何欄位的數值，結果就會即時更新，可以一邊調整數字，一邊觀察結果的變化。

三個輸入區塊，各自填什麼？

工具的輸入區分成三個卡片：租屋條件、買房條件、市場假設，必填的欄位只有三個，分別是每月租金、購買總價、貸款年限，其他欄位都有預設值，可以先用預設值跑出一個結果，再慢慢調整。

租屋條件

這個區塊填的是目前的租屋條件，或是打算比較的租屋情境。

買房條件

這個區塊填的是打算購買的房屋條件。

（延伸閱讀：裝潢預算怎麼抓？新手最容易漏算的費用）

市場假設

這個區塊是最容易被忽略、卻對結果影響最大的地方，兩個滑桿各自代表一種對未來市場走勢的假設。

這兩個假設的影響方向完全相反：房價漲幅越高，對買房越有利；投資報酬率越高，對租房越有利，這本身就是租 vs 買這個問題最核心的權衡，把兩個滑桿一起拉，感受天秤怎麼左右傾斜，比任何文字說明都直接。

情境 A：台北首購族

輸入欄位說明完了，接下來用一個具體情境示範結果怎麼看。

先說一個背景數字：根據 2025 年的相關分析，台北市租屋族的月租支出佔薪資比例高達 44%，遠超過國際建議的 30% 合理上限，也就是說台北的租屋族，光是繳房租就吃掉了將近一半的收入，繼續租的成本沉重，想存頭期款買房又像在跑步機上加速，這正是台北的「租 vs 買」問題特別難解的原因。

假設目前在台北租房，月租 3 萬，租了一間大約 20 坪的地方，考慮買一間 28 坪、總價 2,000 萬的房子，頭期款準備 20%，貸 30 年、利率 2%，買完打算花 100 萬裝潢，市場假設維持預設值（房價漲 3%、投資報酬 5%）。

輸入數值如下：

讀懂結果：五個區塊逐一說明

第一區：四格摘要

這四格是兩條路的起跑條件對照，在往下看圖表之前，先確認這四格的基本數字是否符合預期。

頭期款 + 入手成本：選擇買房的話，第一天要準備的現金總額，包括頭期款（總價 × 頭期款比例）、交易成本（按總價 2.5% 計算，涵蓋仲介費、契稅、代書費）、以及裝潢費用。情境 A 的計算是 400 萬（頭期款）+ 50 萬（交易成本）+ 100 萬（裝潢）= 550 萬，第一天就要準備這麼多現金。

這個 550 萬同時也是租屋方的初始投資本金，工具假設如果不買房，這 550 萬就是第一天丟進市場的本金。

每月房貸 + 持有成本：買房之後每個月固定要支出多少，包括每月貸款攤還（本金加利息），以及工具按總價 0.8% 年化計算的持有成本（地價稅、房屋稅、保險費、日常維護費均攤），兩者相加就是買房的月總支出。

租屋每月可多投資：這個數字是「每月買房支出」減去「月租（含額外費用）」的差額，代表如果選擇租房，每個月比買房方多出多少錢可以投入市場，這個差額加上初始的 550 萬，構成了租屋方所有的投資子彈，整個 30 年的比較，就建立在這個基礎上。

（延伸閱讀：買房之後，你的錢還剩下多少自由？）

買房 / 租屋坪數差：兩邊的坪數差距，在比財富的同時，也把居住空間的差異放在眼前，財務上的優劣不是做決定的唯一指標。

第二區：損益平衡主卡

這是整個工具最核心的輸出。

主卡的左側會顯示損益平衡年數，右側會顯示每個月的房貸金額。損益平衡年數的意思是：以填入的條件，要住滿幾年，買房的財富才會超過租房，在這個年數之前賣掉、換屋，或只是單純住不到這麼久，租房方的投資帳戶在財富上是領先的。

有時候，主卡會顯示「30 年內租房資產持續領先」，這不是工具出錯，而是在填入的假設下，兩條路的財富交叉點落在 30 年之後，或根本不會交叉，代表選擇租房、把錢拿去投資，30 年後的財富比買房更高。遇到這個結果，可以試著調低投資報酬率，或調高房價漲幅，看看什麼條件下兩條路才會打平。

第三區：資產累積折線圖

圖表呈現的是兩條路在每一年底的資產狀況，紅線是買房方的房屋淨值，綠線是租房方的投資帳戶餘額，哪條線更高，代表那條路當下累積的財富更多，兩條線交叉的年份就是損益平衡點。

紅線的走法：買房初期，貸款還得少，本金減少有限，所以淨值成長慢，隨著還款進行，剩餘貸款越來越少，加上房價隨時間增值，紅線在後期通常會加速上升。

綠線的走法：租屋方初期本金大（初始 550 萬全部投入），加上每個月都有差額持續投入，所以綠線一開始通常較高、成長也快，但隨著租金逐年上漲，每個月可以多投入的差額逐漸縮小，成長速度也會放緩。

兩條線一前一後，最終誰超過誰，取決於房價漲幅和投資報酬率這兩個假設，這就是為什麼這兩個滑桿那麼重要。

第四區：月租臨界值卡

這個區塊換了一個角度看同一個問題：以填入的買房條件，月租要超過多少，長期來說買房才更有利？

工具用數學方法找出一個月租臨界值，也就是在這個月租水準下，30 年後買房和租房的財富剛好相等，月租高於這個數字，長期買房的資產較高，低於這個數字，租房加投資的資產較高。

對照下方兩個數字，一個是計算出的臨界值，一個是填入的實際月租，工具會直接給出結論，指出目前的月租落在「買房有利」或「租房有利」的哪一側。

有時候臨界值不存在：

第五區：第 30 年資產對照

最後這個區塊是最直觀的終點對照：走到第 30 年，兩條路各自累積出多少資產。

買房方持有的是房屋淨值（房子的市場價格減去剩餘貸款），租房方持有的是投資帳戶的餘額，兩個都是真實資產，只是形式不同，一個是不動產，一個是金融資產。

選 30 年貸款年限的情況下，到第 30 年房貸剛好還完，工具會在買房方的數字下方顯示「貸款已還清」，代表買房方全額持有房屋，沒有負債，選 35 或 40 年貸款的人，到第 30 年還有剩餘貸款，工具也會顯示剩多少。

調整假設，結果差很多

看完情境 A 的結果之後，我想示範一件事，把投資報酬率從 5% 調到 8%，結果會怎麼變。

投資報酬率從 5% 調到 8%，損益平衡點通常會大幅延後，甚至消失，主卡改為顯示「30 年內租房資產持續領先」，折線圖上的綠線持續高於紅線、沒有交叉——光是一個滑桿的變化，就能看出這個假設的份量。

結果說明了一件事：如果投資能力真的強，租房確實可以在財務上勝過買房，但「投資報酬率 8%」代表 30 年平均每年都能穩定賺 8%，包括市場下跌的那幾年也要繼續買入、不恐慌退出，這不是每個人都能做到的事。

反過來，如果不太確定自己的投資能力，或是傾向保守理財，把滑桿往下調到 3% 或 4%，再看看結果，這樣比較符合實際情況。

換個情境：新北 / 桃園首購族

再換一個情境，模擬在大台北以外、月租較低的首購族。

輸入數值如下：

情境 B 的月租（2 萬）低於情境 A（3 萬），買房總價也低（1,200 萬 vs 2,000 萬），兩邊月支出的差距比台北情境縮小了，租屋方每個月可以多投入的差額也相對較少，這通常會讓損益平衡點出現得更早，買房在財務上看起來相對更有利。

情境 A 和情境 B 的對照說明了一件事：地點和月租水準，會根本改變兩條路的財富走勢，同樣的貸款條件、同樣的市場假設，但因為月租和總價不同，兩個情境的損益平衡點可能差了好幾年，這也是為什麼這個問題沒有統一答案——把自己的數字填進去，才能看到屬於自己的答案。

（延伸閱讀：決定買在台北以外，是妥協還是一種選擇？）

工具算得到的以及算不到的

在根據結果做決定之前，我想先說清楚這個工具的限制。

工具沒有納入房地合一稅，如果買了房子之後在一定年限內賣掉，實現的資本利得要繳房地合一稅，稅率從 15% 到 45% 不等，持有時間越短稅率越高，這個稅額有可能大幅壓縮買房方的實際獲利，工具目前的計算沒有把它算進去，如果有短期換屋的規劃，請另外留意這一塊。

租屋方的投資紀律是假設的，工具假設租屋方每個月都把差額老實投入市場，並且報酬率穩定，但現實中很多人拿到多出來的錢不一定真的去投資，或是在市場下跌的時候停止投入，實際結果可能比工具預估的差一截，這個差距對最終比較結論的影響相當大。

生活品質不在算式裡，買房之後可以自由裝潢、不怕被房東通知搬家、給孩子穩定的就學環境，這些都是租屋做不到的，但工具沒辦法把這些換算成數字，得自己衡量它們的份量。

租金的實際走勢不一定照假設走，工具以固定的租金年漲幅來模擬，但現實中租金怎麼漲，取決於地段、房東、市場供需，工具給的只是一個模型，不是預言。

所以我會說，這個工具的用途不是「替你做決定」，而是「用你自己的數字，看清楚兩條路的財富走勢」，剩下的判斷，還是回到自己的生活現實、對穩定性的需求，以及對未來的判斷。

Google 登入功能，選擇性使用

工具有一個 Google 登入功能，可以把試算條件和結果儲存到帳號，這不是必要步驟，不登入也可以正常試算。

登入的好處是：每次試算後，輸入條件和結果會自動儲存（約 2 秒後同步），下次用同一個 Google 帳號登入，還可以繼續查閱上次的試算紀錄。如果會跟伴侶討論、或習慣在手機和電腦之間切換，這個功能會方便一些。

試算只是開始

很多人都沒算過，租房和買房在財務上到底差多少，更沒有想過，在自己的條件下，損益平衡點落在哪一年。

這個工具做的事情很簡單，就是把這些數字算出來，讓你在感覺和壓力之外，有一個有根據的參考點，你的月租高過臨界值嗎？你打算住超過損益平衡年數嗎？30 年後你希望手上的資產是不動產還是金融帳戶？這些問題，試算完之後應該都能說得更清楚一點，而說得清楚，是做出好決定的第一步。

工具在這裡：租房 vs 買房試算工具

我是南城，這個工具是我自己在想租 vs 買的問題時做出來的，想說做出來也讓更多人用，如果覺得有幫助，歡迎繼續逛逛這個網站，有哪裡算錯了或說錯了，非常歡迎告訴我。

本文撰寫於 2026 年 7 月，試算工具的計算邏輯以當時版本為準，若工具日後有更新，以最新版本為主，貸款利率、政府政策（如新青安貸款條件）請以最新官方公告為準。
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