算一筆帳，數字比我想的大很多

在認真研究買房成本之前，我對仲介費的印象停在「就是某個百分比」，沒有仔細算過。後來真的拿出計算機，才發現這個數字不小：台灣市場上常聽到買方付成交價的 1% 到 2%、賣方最高付到 4%，不過這不是法定的固定比例，法規只規定仲介向買賣雙方收取的報酬合計不能超過成交價的 6%，實際費率是可以談的。以一間 1,500 萬的中古屋來說，如果雙方合計真的被收足 6% 上限，仲介費就是 90 萬，這還沒算代書費、契稅和各種雜項。

我就開始認真想：這筆錢，真的非付不可嗎？

仲介的角色我不是不懂，帶看、議價、資訊查核、契約協調，還有幫忙串聯代書和產權移轉的流程，這些都有其價值，我也在之前的文章裡拆解過仲介在交易流程裡承擔的事情。但「有人在做這件事」和「現在的費率是不可動搖的，沒有其他可能性」，是兩件不同的事，就這樣開始查，還真的查到了。

（延伸閱讀：代銷、仲介、建商的角色與差異）

有三個人受夠了仲介，決定自己做一個平台

2014 年，印度班加羅爾，三個 IIT / IIM 出身（印度理工學院、印度管理學院，相當於印度的頂尖名校）、各自已經有多年企業或創業歷練的人，Amit Kumar Agarwal、Saurabh Garg、Akhil Gupta，在不同城市工作與租屋的過程中，都有過成本高、體驗又差的仲介經驗。他們後來聊到這件事，發現吃的是同一種虧，也想通了同一個癥結，仲介的收入來自促成交易，和找房的人想找到合適房子的目標，不一定站在同一邊，於是決定自己寫一個平台，讓房東和買家 / 租客直接聯絡。

這個平台叫 NoBroker，名字就是他們的主張。

模式很直接：物件由屋主自行刊登，有興趣的人直接聯絡屋主，多數使用者可以免費取得一定數量的聯絡資訊，需要更多協助的人，再購買固定費用的方案，換取專人服務、議價協助、法務文件、搬家媒合這些東西，和傳統仲介按成交價抽成的邏輯完全不同。要說清楚的是，這主要是它租屋和中古屋業務的做法，NoBroker 後來也經營新建案銷售和房貸等業務，新建案成交時建商是要付成交費的，所以不能說整間公司的收入都和成交無關，但對一般找房的消費者來說，「不必按成交價付一筆仲介費」這個核心主張是成立的。

為什麼這個模式在印度活下來了？和當地的市場結構有關，印度的仲介市場高度分散，沒有全國性的連鎖品牌，物件資訊的品質參差不齊。監理制度不是沒有，印度也有 RERA（2016 年通過的不動產監理法，要求建案和仲介向各邦主管機關登記）和各邦自己的登記系統，但沒有一個像台灣實價登錄那樣，讓全國消費者集中查到逐筆成交價的管道，仲介的資訊優勢因此很大，消費者的依賴很大一部分是被逼出來的，不是真的需要仲介，而是沒有它就查不到行情。NoBroker 填補的正是這個空缺。

2021 年，NoBroker 完成 2.1 億美元募資，估值破 10 億美元，成為印度第一個「去仲介化」不動產獨角獸，公司當時對外表示，平台累計刊登超過 750 萬筆物件，超過 1,600 萬人用過服務。至於上市，到 2026 年年中為止都還是中期規劃，公司說現階段以做到獲利為優先，之後才會考慮 IPO。一個從「三個人受夠了仲介」出發的平台，走到這裡，已經是完全不同的規模了。

台灣為什麼沒有出現同樣的東西

台灣也有讓屋主自行刊登的管道，591 就是，但 591 把自己定位成第三方資訊平台，不介入買賣雙方的實際交易，雙方談好之後，可以自行處理，或另外找代書協助簽約和過戶，交易的每一段要自己接起來。NoBroker 的差別在於，它把配對、專人協助、法務文件、房貸、搬家都整合在同一個品牌下，各項服務雖然分屬不同方案，對使用者來說卻是一條接得起來的路，這是本質上的差距。

台灣的仲介市場結構也不同。信義、永慶、住商這幾個大品牌的門市遍布全台，消費者付仲介費，有一部分是在買「出了問題有人扛責任」的安全感，加上台灣有實價登錄，成交行情相對透明，仲介的資訊優勢沒有印度那麼大，「去仲介化」的誘因也就沒那麼強。

這不代表台灣的仲介費就合理，費率高不高是另一個話題，只是要在台灣複製 NoBroker，要克服的不只是技術問題，而是整個市場的信任架構。

（延伸閱讀：實價登錄怎麼看？）

這件事說明了什麼

NoBroker 的存在說明了一件事：「買房一定要付仲介費」這個預設，是商業慣例，不是天經地義，而慣例是可以被打破的，條件夠了就會有人去做。

在印度，條件夠了，有人做了，做了超過十年，還做成獨角獸。台灣不是沒有屋主自售或直接交易，只是還沒有人把直接媒合和整套配套服務整合起來，做到那樣的規模，有沒有人會去做，我沒有答案，但有一個問題值得問：我們習慣付的那筆仲介費，到底在付什麼？哪些部分對應了真實的服務，哪些純粹是慣例？這個問題，查到 NoBroker 之後我認真想了一次，後來看仲介這件事，和以前不太一樣了。

（延伸閱讀：AI 來了，仲介怎麼辦？美日台三個市場的不同答案）

我是南城，這些是我在研究買房成本時查到的東西，邊查邊想，整理出來分享，如果有任何資訊不夠準確的地方，非常歡迎告訴我，喜歡這類內容的話，歡迎繼續逛逛這個網站。

本文撰寫於 2026 年 7 月，文中關於 NoBroker 的商業模式與上市規劃以撰文當時的公開資訊為準，公司的方案內容與服務範圍可能變動。台灣仲介費的實際比例由交易雙方與業者議定，6% 為法定合計上限，請以簽約當時的契約與主管機關最新公告為準。
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