截至 2025 年底，CRETI 統計全球流入 proptech 與相鄰房地產科技公司的資金約 167 億美元；但這個口徑包含的不只是傳統創投，也包括部分大型結構性與成長型融資。這個數字背後的產業，涵蓋的範圍從用 AI 直接收購房屋的 iBuying 平台、讓房地產所有權可以被分割成幾十塊美元的區塊鏈工具，到讓整個美國商業不動產市場運作的資料公司，全部都在「PropTech」這個詞的傘底下。

台灣對這個詞的理解，大多停在「591 那類的找房平台」，這個答案不算錯，但對照國際定義，它只說到了 PropTech 最表面的那一層。

PropTech 是 Property 和 Technology 的組合，字面是「不動產科技」。但這個詞真正涵蓋的範圍，從資料基礎建設、交易流程自動化，到金融科技與不動產的交叉點，跨度極大。這篇從國際定義出發，給你一個完整的框架，讓你看懂 PropTech 的不同層次，以及台灣目前在整張地圖的哪個位置。

PropTech 的定義，國際上怎麼說

在矽谷和歐洲的創投圈，PropTech 從來不是一個單一的產業，而是一把傘，底下撐著好幾個完全不同的賽道。

找房和媒合平台，是起點，不是全部

最多人熟悉的那一層。美國的 Zillow、Redfin，英國的 Rightmove、Zoopla，台灣的 591、樂屋網，都在這裡。這一層做的事情，是把房源資料搬到網路上，加上搜尋、推薦、虛擬看屋等功能，讓買家可以在家裡篩到一個滿意的範圍再去看。

但你如果以為 PropTech 只是這件事，那就像你說「FinTech 就是網路銀行」一樣，說的是最表面的那一塊。

iBuying：讓平台直接變成買家

這是過去十年在美國最激進的一個嘗試。iBuying 的概念是：平台不只幫你找買家，平台自己就是買家。Opendoor 是這個賽道的代表，在全美各主要城市，屋主可以先在線上快速取得估值，如果接受平台條件，最快約 14 天完成出售，不必像傳統方式那樣長時間等待市場買家。Opendoor 買進後，自己整理再賣出，賺中間的差價和服務費。

Zillow 在 2018 年也跟進，推出 Zillow Offers，結果在 2021 年宣告失敗，虧損近 9 億美元。Opendoor 雖然在幾次市場下行時也大幅虧損，但撐到現在還在運作。iBuying 到底能不能成一門生意，在全球仍然是進行中的實驗。

重點不是它成不成功，而是這整個概念在台灣壓根不存在。

分散式所有權和房地產代幣化

這是一個更新、也更小眾的賽道，但在美國和歐洲已經有一定的規模。Lofty AI 讓一般人可以用最低 50 美元購買出租物件的分割持分，每天收租金，隨時在平台上轉賣持分。RealT 走的是區塊鏈路線，把持有房產的權益結構代幣化，降低參與不動產投資的門檻。

這個賽道在台灣幾乎沒有任何對應的發展，法規、稅制、市場結構都不一樣，但更根本的是：這樣的概念在台灣的 PropTech 討論裡，基本上不在視野範圍內。

商業不動產科技（Commercial Real Estate Tech）

如果你只想到住宅，你可能不知道 PropTech 裡還有一整個針對商業不動產的宇宙。VTS 是美國商業不動產常見的大型營運平台之一，官方資料稱其平台管理的不動產面積已超過 130 億平方英尺，幫辦公室、零售、倉儲等商業物件的業主管理租戶關係、租約生命週期、空置率追蹤。CoStar 則是商業不動產資料平台龍頭，常被業界拿來類比成商業地產版的 Bloomberg；許多大型商業地產交易都會依賴它的資料。

台灣的商業不動產市場規模小，這個賽道在台灣幾乎是空白的。

建築科技（ConTech）

嚴格來說 ConTech 是 PropTech 的一個子分類，有時候被單獨拎出來講。Procore 讓工地的施工進度管理、文件控管與分包商協調可以在雲端完成，已被廣泛使用於大型建築與工程專案。Matterport 則是用 3D 掃描技術，讓建築物可以被數位孿生，除了讓買方線上看屋，在建築管理、室內設計、保險評估等領域也都有應用。

房貸科技（Mortgage Tech）

這是 PropTech 和 FinTech 重疊的地方。Better.com 嘗試把房貸申請與預批流程大幅數位化，讓買家可在數分鐘內取得初步預批；Blend 則把數位房貸基礎設施提供給銀行，讓傳統銀行更快做出線上申辦體驗。

這個賽道在台灣同樣幾乎沒有對應的玩家，整個貸款流程基本上還是銀行端各自為政。

資料基礎建設

最不性感、但最重要的一層。ATTOM Data 和現名 Cotality（原 CoreLogic）這兩家公司，整個商業模式就是蒐集、整理、販售不動產資料。誰擁有哪一筆土地、成交歷史、鄰近開發計畫、洪水風險評級，這些散落在各個政府資料庫的資訊，被這兩家公司整理成標準化、可查詢的產品，賣給銀行、保險公司、基金、其他 PropTech 業者。美國許多房地產金融、保險、估價與分析服務，都會依賴這類資料基礎建設公司提供的標準化資料。

台灣的大平台，以及跟國際的落差

對照上面那張地圖，台灣現在的 PropTech 主要集中在哪裡？

找房和媒合平台這一層，台灣的三個大平台這幾年其實都動了不少。永慶推出「AI 煥裝」模擬裝潢效果，有用這個功能的物件帶看量是沒用的 3 倍；2025 年底又推「永慶 AI 特助」自然語找房，說出居住需求就能自動轉換成搜尋條件，還有「AI 清空」直接生成清空家具後的格局照。信義自 2018 年起展開數位轉型，推出「DiNDON 智能賞屋」讓買方在手機上做全景看屋和空間測量、「生活圈找屋」讓找屋範圍從行政區切換成商圈，以及「AI 智能配案」替物件和買方打標籤後再自動媒合。591 的「AI 助手」整合自動回覆、影片生成、標題優化三個功能，推出三個月就有超過三成的房仲導入。

這些是真實在發生的事。如果拿國際的 PropTech 地圖來對照，台灣目前較成熟的仍主要是找房、媒合與行銷工具這一層；至於 iBuying、分散式所有權、商業不動產科技、整合型資料基礎建設與房貸科技，台灣目前仍缺少具代表性的本土平台或成熟賽道。

這不是說台灣的業者不努力，而是台灣的市場規模、法規環境、投資生態，讓這些賽道要誕生的條件本來就更困難。但知道這個落差在哪裡，至少讓你對「台灣的 PropTech」有一個更誠實的定位。

用三個故事，說明 PropTech 的不同層次

這個系列前幾篇聊的 PropTech 案例，回頭看剛好落在完全不同的層次，可以拿來當具體的例子。

實價登錄 2.0，資料透明化這一層

台灣已將主要成交資訊對外公開，讓一般民眾可以免費查詢。這件事聽起來理所當然，但在很多國家，成交價格是業者之間的私有資訊，一般買家根本看不到。有了公開的成交資料，AI 估價、市場分析、區域行情比較這些應用才有了原料，建立在上面的任何 PropTech 工具才能有所依據。這是最底層的一塊，不需要任何 AI，只需要「公開資料」這個決定。（延伸閱讀：實價登錄 2.0 之後，資料開放正在改變房市遊戲規則）

Zillow 的 iBuying 失敗，平台層的一次大型實驗

Zillow 當年想做的事，就是前面說的 iBuying，用 AI 估價直接收房再賣房。它的 AI 模型在市場穩定的時候估價還算準，但 2021 年市場快速波動，模型跟不上，Zillow 買進了大量定價過高的房子，虧損近 9 億美元，最終停掉整個業務。這個故事說明的是：就算資料很多、模型很好，房地產交易本身的複雜性和在地性，不是光靠科技就能繞過的。（延伸閱讀：美國版的 591 差點把自己玩死，又爬了回來）

日本的電子化改革，流程和基礎建設層

日本從 2015 年開始做 IT 重説的社會實驗，2017 年先開放賃貸，到了 2021 年才擴及賣買，前後歷時約 6 年，才讓「重要事項說明」這個類似台灣不動產說明書的程序，可以透過視訊遠端完成，而不是一定要坐在同一個空間裡。ITANDI 把租屋流程做到全程無紙化，但也是在這波法規鬆綁後才真正得以推廣。日本還在推「不動産 ID」，讓每一筆不動產都有一個統一識別碼，讓散落在地政、建管、門牌等不同資料庫的資訊可以被串在一起查詢。這是資料基礎建設這一層，也是最花時間、最需要政府介入的地方。（延伸閱讀：從印章到 AI：日本不動產科技的掙扎與突圍）

台灣的 PropTech，現在走到哪裡了

用一個很直接的方式說：台灣在找房和行銷工具這一層做得不差，實價登錄的資料透明化這一塊也算打好底了，但中間的資料互通基礎建設和交易流程電子化，仍相當薄弱。

更往上看，iBuying、房貸科技、商業不動產平台、分散式所有權，這些在國際 PropTech 地圖上佔了相當大比例的賽道，在台灣目前仍缺少具代表性的本土平台或成熟賽道。

這不是唱衰，而是一個定位的問題。知道現在在地圖的哪個位置，才能判斷接下來往哪裡走。

結語

PropTech 是一把非常大的傘。從讓屋主可以快速賣掉房子的 iBuying 平台，到讓一般人用幾十塊美元就能投資出租物件的分割持分服務，到讓工地施工進度可以在雲端管理的建築科技，到讓整個美國商業地產市場運作的資料公司，都在這把傘底下。

台灣目前的 PropTech 發展，集中在這把傘最上面的那一層，而且正在認真地把那一層做好。但更大的圖，還有很多地方沒被碰過。

下次有人問你什麼是 PropTech，你可以說：它是一個從找房 App 到區塊鏈房產、從 AI 估價到工地管理都包進去的大詞，大多數人看到的，只是其中最小的一塊。

我是南城，如果看完有問題或想法，歡迎留言，這個領域我自己也還在持續研究中。

本文撰寫於 2026 年 4 月，文中平台功能與市場數據具有時效性，請以最新資訊為準。
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