前陣子跟朋友吃飯，他放下筷子認真問我：「我這幾年買的股票漲了不少，最近台股又一直在新高附近，要不要把一些獲利落袋，去買間房？」

他的理由很直接：「股票放著總覺得不踏實，數字飄來飄去的，今天賺的明天可能就吐回去了，房子至少看得到摸得到，比較安心。」

我完全聽得懂這種心情，這應該是這兩年很多人腦袋裡都閃過的念頭，台股在 2025 年漲了 25.74%，以兩萬八千九百多點封關，2026 年又延續漲勢，5 月底站上四萬四千點，進入 9 月更來到四萬六千點以上，帳面上多了一筆不小金額的人，自然會開始想這筆錢的下一步該怎麼走。

但仔細看市場現況，會發現一件很奇怪的事：台股這麼熱，房市卻冷到不行，按照大家熟悉的劇本「股市好，房市也跟著熱」，這兩件事不應該同時發生，可是 2025 到現在，它就是發生了。

這篇我想認真拆解這個脫鉤現象背後到底發生了什麼事，以及對於正在猶豫「股票賺的錢要不要拿去買房」的你，這件事該怎麼想。

「股票賺的錢不踏實」這個感覺，是怎麼來的？

先講我朋友那句「股票賺的錢不踏實」，這個感覺其實在行為經濟學裡有個說法，叫做「心理帳戶」。

意思是，人會不自覺地依金錢的來源或用途，把其實可以互換的錢分進不同的心理帳戶，再用不同的標準對待。常見的傾向像是「靠勞動賺來的錢比較珍貴，要慢慢花」、「股市賺的錢比較像意外之財，沒那麼真實」、「不動產才算是真正握在手裡的資產」，不是每個人都這樣分，但這種分法很常見。

這套分類方式不是邏輯推理的結果，而是直覺反應，所以很多人會本能地想把「比較虛」的股票獲利，換成「比較實」的不動產，覺得這樣才安心。

問題是這個直覺有個盲點，就是房子也會跌。

而且房子一旦跌起來，還賣不太掉，因為流動性遠遠低於股票，出脫一張台積電可能十秒鐘就成交，但要賣一間房子，從委託、看屋、議價、簽約到交屋，順利的話幾個月跑不掉，遇到市況冷清的時候，還可能拖得更久。

換句話說「換成磚頭比較安心」這個感覺，更像是一種心理慰藉，而不是真正的風險控管，認清這件事，才有辦法理性地討論下一步該怎麼走。

過去這個邏輯，真的成立過嗎？

當然成立過，這也是為什麼大家會有這個印象。

回頭看台灣這二十年，股市熱與房市熱確實有幾次明顯的同步現象。最近一次大家印象比較深的，是 2020 年到 2022 年的疫情期間，台股從 2020 年 3 月八千六百多點的低點一路衝上一萬八，同一時間住宅價格也在低利率和資金寬鬆的環境下明顯走高，各地漲幅因城市和產品類型差異很大，但「股房齊漲」的體感是普遍的，預售案開價更是一案比一案誇張。

更早之前像 2009 年金融海嘯之後，全球央行大規模釋出資金，台股從谷底反彈的同時，台灣房市也從 2009 年起走了一波長達五六年的多頭，都會區的房價漲勢又特別猛。

那個年代「股市熱、房市跟著熱」是真的，背後的傳導機制也很清楚：低利率、貸款好拿、投資客可以靈活進出，股市賺到的錢有非常多管道可以流進房市。

更關鍵的是，那時候的投資客是用槓桿在操作，一筆三百萬的自備款可以買到一千五百萬的房子，等於用兩成的自有資金撐起五倍的資產部位，預售屋又只需要分期付前面一小段款項，還可以拿合約轉售套利，實際動用的資金被放得更大，所以股市裡只要有一小部分資金外溢出來，房市就會被推得很高。

但 2025 年到現在，這個熟悉的劇本沒照演。

攤開 2025 年的數字

2025 年台股漲了 25.74%，台灣的經濟成長率初步統計達 8.68%，創下近 15 年來的新高，經濟基本面數據很漂亮，但全國建物買賣移轉只有 261,308 棟，比前一年少了 25.5%，是近九年來的最低點。

進到 2026 年情況沒有好轉，第一季全台建物買賣移轉約 60,403 棟，比去年同期再減 4.3%，是 1999 年有分月統計以來的第三低，上半年合計約 12 萬 4,600 棟，年減也差不多 4.3%，是 2017 年以來同期最低。六都 7 月的移轉棟數突然衝到 19 個月新高，8 月又掉回 1 萬 5,700 多棟、近十年同期最低，不過買賣移轉是落後指標，這種忽高忽低同時混著預售屋交屋、青安 3.0 上路前趕著簽約申貸、暑假颱風和民俗月這些因素，不能把單月衝高直接當成買氣回來，房仲業者對 2026 全年的預估大約落在 26 到 27 萬棟，跟 2025 年差不多，等於還在谷底附近。

預售市場更慘，2025 年全年的揭露件數從 2024 年的 13 萬件左右掉到四萬件上下，萎縮將近七成，實價登錄的揭露會隨申報陸續回補，所以這個數字還會再動，2026 年第一季又比去年同期再少三成，上半年累計約 1 萬 8,200 件，6 月單月只有 3,100 多件，跟 2024 年 6 月高峰的 1 萬 6,900 多件相比掉了八成以上，市場還在低檔徘徊。

主計總處 8 月甚至把 2026 年的經濟成長率預測上修到 11.05%，是 39 年來最高，股市好、經濟好，但房市就是冷，兩者完全對不上。

這幾年市場上越來越常聽到一種說法，叫做「財富效果失靈」，意思不是市場有什麼壞消息，而是在點出一件更根本的事，就是「股市好」這件事，過去那條傳導到房市的路徑，已經明顯減弱了。

（延伸閱讀：量縮價撐：為什麼成交量跌了，房價還沒跌？）

那條線，是被什麼壓住的？

壓住這條傳導路徑的那隻手：央行的信用管制

這個問題，業界最常給的答案就是央行的選擇性信用管制，它不是唯一原因，但是最直接、最看得到的那一個。

從 2020 年 12 月開始，央行已經陸續推出七波選擇性信用管制措施，內容大致是限制非自住購屋的貸款成數，比如名下已經有兩戶以上房貸的人，新買第三戶的貸款成數會被壓得很低，高價住宅、購地貸款、餘屋貸款也都被納入規範。最近的一次是 2024 年 9 月 20 日上路的第七波，把自然人第二戶的貸款限制擴大到全國，公司法人買房的成數也被進一步壓低。

另一條路徑是《平均地權條例》的修法，2023 年 7 月 1 日之後新簽的預售屋和新建成屋契約，原則上不能任意換約轉售，只有換給特定親屬或經過核准的特殊情形例外。這和央行管制是兩套不同的制度，一個管銀行的錢，一個管交易行為，但方向一致，過去那種「拿合約轉手套利」的操作基本上被堵死。

這些管制主要衝著多屋族、法人和高價住宅而來，央行也要求銀行優先照顧無自用住宅者的合理貸款需求，另外還有財政部和公股銀行辦的青安政策性貸款，新青安在 2026 年 7 月底到期後由青安 3.0 接手，8 月 1 日起開辦，新增了申貸時未滿 50 歲、本人年所得不超過 200 萬的門檻，房屋總價也設了上限（台北市 3,500 萬、新北與新竹 2,500 萬、其他縣市 2,000 萬），利息補貼改成逐年退場，條件比以前多，方向仍是照顧首購自住。另一項比較早的措施是金管會從 2025 年 9 月起把青安貸款的撥款排除在銀行法不動產放款集中度的限額之外，青安 3.0 延續適用，銀行承作首購貸款的空間因此鬆了一點，第二戶以上則完全沒有這個待遇。所以首購自住這條路受到的直接限制比較小，貸款好不好過還是要看各銀行的鑑價和量能。但對「想拿股市獲利換房子」的這群人來說，影響是直接的。

因為名下已經有一戶房貸的人再買第二戶，現行規定最高只能貸六成，同一間一千五百萬的房子，過去自備兩成、準備三百萬就能出手，現在至少要準備六百萬，名下已有兩戶房貸再買第三戶，成數更只剩三成，這多出來的幾百萬，就是過去能輕鬆借到、現在借不到的金額。而且戶數認定看的是名下的房貸紀錄，不是跟銀行說「我這間是要自住」就能繞過去的。

從房市結構面來看，台灣的住宅同時有居住和資產配置兩種功能，市場熱的時候，投資、置產和多屋買盤確實會放大價格和交易量，這部分的需求到底占多少，其實沒有一個各方公認的數字，但可以確定的是，央行管制直接墊高的就是這群人的資金門檻，所以這些需求比純首購自住更容易退場。

換言之，政策壓住的正是過去最活躍的那一塊買盤，房市自然冷下來，股市再好，也補不回貸款成數和交易制度上被拿掉的那一塊。

買方心理也跟著轉變，中信房屋 2026 年第二季的消費者調查顯示，超過八成的受訪者認為至少再等一年才是合適的進場時機，這是單一業者的調查，不能代表所有購屋者，但當成市場觀望情緒的溫度計是夠的，同一份調查裡更值得看的是，只有 17.5% 的受訪者願意把股市獲利轉進房市，另有 41.5% 手上有持股獲利卻選擇繼續等房價修正，這幾乎就是這篇文章主題的直接寫照，市場進入一種大家都在等對方先動的僵局。賣方這邊，部分屋主持有成本或房貸壓力不高，沒有急著降價的壓力，買方則因為看到成交量低，更傾向覺得「再等等說不定可以更便宜」，於是這個局面就一路拖下去，越拖越冷。

更麻煩的是，需求被壓住的同時，供給端也有交屋和庫存的壓力，房仲業者根據 2023 到 2025 年約 38 萬戶的開工量、抓三年左右的工期推估，2026 到 2028 年可能有 32 到 36 萬戶新屋陸續完工。這些房子不是全部都還沒賣掉，很多在預售階段就簽約了，完工主要代表大量交屋和分戶房貸的需求，但如果預售去化持續低迷，賣不掉的餘屋就會慢慢累積成市場的供給壓力，而且這不是未來式，依樂居網的民間統計，截至 2026 年 5 月全台新案待售戶數約 19.5 萬戶，比 2024 年 9 月多了約 6.8 萬戶，是這個資料庫的歷史高點，這不是政府的官方統計，各家業者對「餘屋」的定義也不同，數字差距可以很大，但方向是一致的，這也是為什麼接下來幾年很多分析對房市並不樂觀。

一個容易誤讀的對比：兩個市場的成交值口徑完全不同

除了政策因素，還有一個結構性的事實很少人提，就是股市跟房市的資金規模，本來就不在同一個量級。

拿 2026 年 7 月來說，證交所集中市場的日均成交值超過一兆台幣，8 月稍微降溫也還有九千四百多億，而 2025 年全台預售屋整年的契約總額還不到八千億，台股一天的成交金額，已經超過整個預售市場賣一整年。

不過這組數字要小心解讀，兩邊其實不是同一種量，股市的成交值是同一批資金反覆買賣滾出來的流量，預售屋的成交額是契約總價，也不等於買方當下實際掏出來的錢，所以這個對比不能直接拿來證明股市資金流進房市是大或小，它真正說明的是，兩個市場的交易方式和資金週轉速度，根本是兩個世界。

過去股市資金影響房市之所以那麼有感，靠的是前面說過的槓桿放大效果，少量自備款就能撐起數倍的資產部位，房市的成交可以被「股市資金挪一點點」這件事推得很明顯，但現在槓桿被壓低、轉售被限制，這個「資金放大器」被壓小了，股市賺的錢就算想進來，能造成的效果也比過去小得多。

再加上兩個市場的決策速度完全不同，股票今天看到喜歡的標的，下單三秒鐘就買到了，但買房從看屋、議價、貸款審核到完成過戶，正常人都要花上幾個月，這個時間差讓「股市賺了就立刻去買房」這件事本來就很難一氣呵成，流程還沒跑完，市場行情可能早就變了。

那如果股市現在反過來修正，房市會不會崩？

這個問題在指數站上四萬六千點之後格外現實，漲得越高，擔心回頭的人就越多：「股市若是出現一波像樣的修正，房市會不會也被拖下水？」

如果照財富效果的邏輯倒著推，股市跌了、財富縮水，買房意願應該也跟著降低，房市理論上會更冷，但實際上我覺得不會這麼線性，有幾個原因，以下是我自己的判斷。

第一，房市現在的交易量本來就已經在低檔，不是說不能再更低，但股市修正若只是幾個百分點的回檔，影響比較可能反映在價格的讓步幅度上，而不是交易量的進一步崩跌。

第二，股市影響房市的主要管道是「有閒錢的人想把資金轉成房產」，如果這次的股市修正只是正常幅度的回檔，對真正有自住需求的人來說決策基礎其實沒有改變，他們考慮的是收入穩不穩、銀行貸款拿不拿得到，而不是股票帳戶今天是什麼顏色。

第三，政策是目前房市最重要的定錨之一，央行在 2026 年 3 月已經把自然人第二戶購屋的最高貸款成數從五成放寬回六成，算是管制上路以來第一次局部鬆綁，6 月的理監事會議則是不加碼也不再放，央行總裁楊金龍 6 月在立法院備詢時說得很直接，信用管制基本上就到這裡了，7 月 9 日再度備詢時則鬆口說房價修正得太慢、不會永遠管制下去。下一次理監事會議是 9 月 17 日，市場多數看法是不會更緊、但放寬空間有限，實際結果還是要以會後決議為準。後續政策是否繼續放寬，是觀察房市會不會回溫的重要訊號，不過它不是唯一變數，利率、就業所得、銀行授信量能、各區域的供給，還有買賣雙方的預期，都會影響接下來的走向。

歷史上也有過類似情境可以對照，2008 年金融海嘯時，台股從當年收盤高點 9,295 點重挫到收盤低點 4,090 點，跌幅超過五成，當時很多人預期房市會跟著崩盤，結果住宅市場並沒有出現同等幅度的價格下跌，各地反應不一，整體很快就重新熱了起來，比較合理的解釋是那時候央行降息、信用環境轉寬鬆，貸款仍然好拿，全球資金也在尋找去處，這些因素很可能都幫了忙。

這次的環境完全相反，政策整體仍偏收緊，所以我的判斷是，股市就算修正，也不會像 2008 年之後那樣很快帶出房市的反彈，比較可能的情況是房市繼續在低檔盤整，價格最多是局部緩跌。這當然是預測不是定論，前面說的那些變數，任何一個轉向都可能改寫劇本。

「股市賺了該買房嗎」其實是兩個獨立的問題

回到我朋友的那個問題：「股票賺了，要不要去買房？」

我覺得這個問題最大的麻煩是，很多人把兩個獨立的決策混在一起想了。

第一個問題是「我要不要把股票的獲利賣掉、把錢落袋？」

這件事跟要不要買房其實沒有直接關係，可以賣掉之後繼續放著、投入其他資產、買進其他標的，或者拿來生活，這是一個獨立的投資決策，要根據對未來市場的判斷、資產配置目標、稅務考量來決定。

第二個問題才是「我現在適不適合買房？」

這個問題的答案，跟股票有沒有賺錢的關係沒有那麼大，比較有關的是自住需求有多急迫、能從銀行拿到多少成數的貸款、月收入能不能在繳了房貸之後還維持想要的生活品質，以及看中的那個區域未來幾年的供需狀況是什麼。

把這兩個問題分開來想，答案其實會清楚很多，硬把它們綁在一起，反而容易做出不太合理的決定。

給不同處境的具體建議

我把幾種常見的情境列一下，對號入座就好。

還沒買房的首購族，股票的獲利可以拿來補自備款，這是一件好事，但「有錢可以買」跟「該不該現在買」是兩件事，先確認自住需求、預算、月付金承受度都到位再決定，不要因為股市賺了就有「應該買個什麼」的衝動，現在的房市是買方比賣方有耐心，慢慢看、多比較通常不吃虧，個別區域當然還是要自己判斷。

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已經有自住房、考慮買第二間當投資的人，這是受到信用管制影響最大的一群，貸款成數低、自備款高、未來幾年供給又大，純投資角度看，我認為現階段並不是好時機，與其勉強進場，不如想清楚為什麼非要把錢放在房子上不可，是真的看好特定區域的長線發展，還是只是想找個「看起來安全」的去處。

單純覺得「股票賺的錢放著怪怪的」的人，這是心理問題不是財務問題，可以依這筆錢預計使用的時間和自己的風險承受度，把部分獲利移到波動較低的地方，例如現金、定存，或期限和信用風險相符的債券工具，要提醒的是，債券 ETF 一樣會因為利率、信用或匯率變動而下跌，不是定存也不保本，如果這筆錢近期要當購屋自備款，本金的穩定和流動性比報酬率重要。總之不一定要綁進房子裡，房子的流動性遠遠不如股票，一旦需要錢的時候會很難脫手，靈活的資產配置在很多情況下比「把錢換成房子」更能應付未來不確定的狀況。

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結語

2025 年到 2026 年，股市和房市走出了一段明顯的背離，股市與經濟數據強勁，房市交易卻停在低檔，價格則還在盤整，以新推個案為對象的國泰房地產指數，2026 年第二季全國可能成交價只季跌 0.36%，各地表現分歧，但還沒有出現全面明顯的下跌，央行信用管制、銀行授信量能和預售屋換約限制，是這次背離最重要的幾個原因，但房市同時也受利率、所得、供給和人口這些更慢的變數影響，所以比較穩妥的說法是股市對房市的傳導受到阻礙，而不是兩個市場已經永久脫鉤，這段背離會不會變成長期的新常態，還需要時間驗證。

如果你正在猶豫股票賺的錢要不要拿去買房，記得這兩件事的決策邏輯已經不再天然相連，與其讓「股市賺了」這個感覺去推著你做決定，不如回頭認真盤點自己真正的自住需求、貸款能力跟生活承受度，那才是這個年代買房真正該回答的問題。

我是南城，股市和房市的關係是很多人都在問的題目，但這兩個市場現在其實活在非常不同的運作邏輯裡，希望這篇有幫你把這件事想得更清楚一點，如果有任何資訊不夠準確的地方，非常歡迎告訴我，也歡迎持續關注這個網站。

本文資料更新至 2026 年 9 月 5 日，文中引用的股價指數、成交量、預售屋揭露件數與房貸規範會隨時間更新，實際申貸條件以中央銀行最新規定及承貸銀行的鑑價、徵信結果為準。
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