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你或許沒想到，這個故事的起點，是 Sony。

對，就是那個做 PlayStation 和相機的 Sony。他們在 2014 年悄悄成立了 Sony 不動產（Sony Real Estate），後來在 2018 年設立 AI 子公司 SRE AI Partners，把自家 R&D 的深度學習技術，用來做一件事：估算房子的價格。

這件事之所以值得講，不是因為 Sony 很有名，而是因為它發生在一個長期靠著「老師傅看眼神」來估價的產業裡。日本的不動產業，是一個外人看起來很矛盾的地方。它所在的國家造出了新幹線和機器人，但買賣一間房子，直到幾年前還是要靠著一顆印章（印鑑 / いんかん）來完成的。

這篇想聊的，就是這個產業正在發生什麼事，哪些地方它還卡在原地，以及哪些地方，它其實已經跑在台灣前面了。

先從那個封閉的資料庫說起

要理解日本 PropTech 的發展脈絡，得先認識一個東西：REINS（レインズ）。

REINS 是 Real Estate Information Network System 的縮寫，是由國土交通大臣指定的流通機構所運營、僅供有照業者使用的不動產物件資訊交換系統。你可以把它理解成台灣實價登錄加上物件在售資料庫的混合體，差別是：一般消費者無法直接搜尋其中的物件；賣方雖然可以用專用帳號查自己委託物件的狀態，成約價格資訊也有對外公開的查詢入口，但整體來說，業者掌握的資訊仍遠比消費者多。

想知道某個社區有哪些房子在賣？你得透過仲介。想知道某筆物件的委託歷史？沒有辦法自己查。REINS 把大部分的市場資訊，鎖在了業者手裡。

拿美國的 MLS（Multiple Listing Service）來對比，差異就非常明顯。MLS 雖然也是業者主導的系統，但透過 Zillow、Realtor.com 等平台的開放串接，一般消費者可以查到大多數的在售物件資訊，對外可見度比日本高出許多；不過也不是所有物件都會完整進入這些平台，off-MLS 與 private listing 仍然存在。日本的 REINS 做不到這件事，而且很長一段時間，也沒有被要求做到。

REINS 還有一個長期被業界詬病的問題，叫「囲い込み（かこいこみ）」，直譯就是「圍起來自己留著」。理論上，仲介業者接受屋主委託後，有義務在一定期限內把物件登錄進 REINS，讓其他業者也能介紹這個物件。但實務上，有些業者會故意拖延登錄，把物件留在自己手上，試圖同時賺到賣方傭金和買方傭金，也就是俗稱的「雙邊」。

這個灰色地帶，在日本業界討論多年。直到 2025 年 1 月 1 日，宅建業法施行規則正式修正，才算是第一次落下真正的法規手段：業者現在必須在 REINS 上即時更新物件的取引狀態，分類要具體（「公開中」「已有書面申購」「屋主暫停介紹中」等）。2025 年 1 月 4 日起，登錄證明書上也加上了 QR Code，讓屋主可以直接用手機查詢自己物件的即時狀態。規定有了，執行成效還有待觀察，但至少不再是一片空白。

台灣的實價登錄在很多方面確實有待改進，但有一點它做到了：完全對外公開，任何人都可以查。這一點，台灣反而是比日本透明的那一邊。

2022 年：一道法規改變了什麼

日本的不動產交易流程裡，有一個叫「重要事項說明（重要事項説明 / じゅうようじこうせつめい）」的強制程序，業界簡稱「重説」。台灣也有類似的概念，就是不動產說明書揭露義務，但日本的要求更嚴格：它不是書面交付就好，而是必須當面逐條口頭說明。

這是正式簽約前，仲介必須向買方或租客說明合約內容的強制程序，而且是法定義務，必須由持照的宅地建物取引士（たっけんし）親自出席，當面逐條說明。不能用電話，不能用 email，要親自在場。宅地建物取引士，大致相當於台灣的不動產經紀人，都是需要通過國家考試才能取得的執照，差別是日本把「重要事項說明」這個動作本身，定為只有這個執照的人才能進行的法定獨占業務。

這個規定，讓任何遠端進行的不動產交易，在日本幾乎不可能合法發生，改變的起點，比你想的早一點，國土交通省的社會實驗從 2015 年就開始，2017 年 10 月正式允許賃貸交易用視訊進行「重説」，2021 年 4 月才擴展到買賣交易。

但真正的關鍵時刻，是 2022 年 5 月 18 日。

《宅地建物取引業法（たっけんぎょうほう）》正式修正，整個不動產交易流程允許全面電子化：合約書可以電子化、重要事項說明書可以電子化、印章從法定義務中消失。宅地建物取引業法，大致相當於台灣的不動產經紀業管理條例，是規範仲介業者的核心法規，這次修正等於是把「必須面對面、必須用紙」這兩件事從法律裡拿掉了。這是日本不動產業有史以來最大規模的數位化鬆綁。

從那一刻起，日本在法規層面，已大幅鬆綁不動產交易的數位化；但是否能「完全在家完成」，仍取決於貸款、登記與各流程的實務安排。

台灣在這一塊，目前還沒有走到這一步。

而且日本法規電子化的腳步並沒有停在 2022 年。2025 年 10 月 1 日，日本開始施行公正証書（こうせいしょうしょ）作成手續的數位化，包含電子資料交付與視訊確認等做法。公証役場（こうしょうやくば）大致相當於台灣的公證人事務所，公正証書則相當於台灣的公證書，是具有法律效力的正式公文書。過去這類文書必須帶著身分證親自到場才能完成，現在可以透過視訊完成本人確認和意思確認，文件直接以電子格式交付。這是繼 2022 年宅建業法之後，另一個重要的制度電子化里程碑，顯示整個社會往無紙化推進的方向並沒有改變。

但解禁之後，實際上動了多少？

法規解禁，不代表業界立刻跟上。

根據不動產 DX 公司いえらぶ（Ielove）在 2025 年的調查，目前已有 58.9% 的不動產業者使用過電子契約，接近六成，數字看起來不錯。

但細看就會發現，業態之間的差距非常大，賃貸管理（租屋管理）業的電子契約使用率高達 63.5%，而売買仲介（買賣仲介）只有 29.2%，租的那邊跑了，買的那邊還在原地，高單價、高風險、高信任要求的買賣交易，業者和客戶都更難放棄面對面的儀式感。

消費端的速度更慢，同份調查顯示，實際使用過電子契約的一般消費者，2025 年只有 24.8%，雖然這個數字已經從 2023 年的 9.1% 大幅成長，但還是意味著四分之三的日本人，至今沒有用電子化方式完成過不動產交易。

IT 重説的普及率更是遠低於預期。根據國土交通省 2023 年的調查，實際採用視訊重說的業者比例，賃貸大約 13%、売買只有 5%。法規窗戶打開了，但坐在裡面的人，大多數還沒走出去。

不難理解，修一條法律，比改變一個業界的日常習慣容易太多了，特別是不動產這種動輒幾千萬、幾億的交易，業者和客戶都需要時間建立對「數位」的信任感。

有一家公司，在租屋端真的做到了

在這個「整體緩慢」的大背景下，有一家公司的發展軌跡特別值得說。

它叫 ITANDI（イタンジ），從一個小小的租屋流程自動化工具起家。做的事情不性感：把紙本的租屋申請、合約簽署、管理公司之間的溝通，全部搬到雲端上。

聽起來像是很無聊的行政軟體。但結果，讓人很難無視。

ITANDI 的電子契約服務「電子契約くん」，在 2024 年達到年間 30 萬件電子契約處理量，它的核心服務工具 ITANDI BB+ 目前被全日本約 3,700 家不動產公司採用，每年處理超過 107 萬筆線上租屋申請，同時減少了約 1,151 萬張紙本文件，管理戶數排名前 100 大的不動產管理公司裡，60 家都在用 ITANDI 的系統。這些數字說的不是「有一個科技公司在嘗試改變業界」，而是「業界裡最大的幾十家公司，已經在用這個東西跑日常業務了」，那是不一樣的事。

ITANDI 後來被 GA technologies 收購。GA technologies 旗下的 RENOSY，在東京商工リサーチ調查中，分別取得投資用不動產売上與買取實績的全國第一。這家公司把 ITANDI 的租屋 DX 能力，和 RENOSY 的投資不動產銷售平台，拼成了一個相對完整的不動產科技版圖。

有一個細節值得記一下：ITANDI BB 長期以免費核心功能擴大滲透，直到 2025 年 5 月才正式推出有償加值方案。平台先靠免費深植日常業務，等夠穩固了才開始收費，這個轉變本身，就是「已成為業界基礎設施」的一個訊號。

Sony 來做 AI 估價，一件房子十分鐘估完

如果說 ITANDI 改的是流程，Sony 的關係企業 SRE Holdings 想改的，是估價這件事本身。

傳統的不動產估價，依賴的是「有經驗的人看案例、看地段、憑感覺給數字」，這個流程不透明、難以標準化，一件估價往往要花 180 分鐘。

SRE Holdings 旗下的 SRE AI Partners，把 Sony Group R&D 的深度學習技術，和不動產估價的業務資料結合起來，建立了一套不動產價格推估引擎。涵蓋全日本 47 都道府縣的公寓、透天、土地，用機器學習持續更新模型，讓估價不再依賴單一人的經驗判斷。

他們推出的 SaaS 工具「SRE AI 査定 CLOUD」，讓業者用這套系統取代部分人工估價流程，處理時間從 180 分鐘壓縮到最短 10 分鐘。

台灣目前雖然有一些 AI 估價工具存在，但不論是資料覆蓋範圍、模型深度、還是真正被業界大規模採用的程度，都還沒有到日本這個規模。這一點，日本確實走在前面了。

900 萬戶空屋，是包袱，也還沒找到解法

說到日本不動產最大的結構性問題，繞不過一個詞：空き家（あきや），也就是空屋，根據總務省 2024 年 4 月發佈的最新《住宅・土地統計調査》（統計基準：2023 年），日本全國空屋數量達到 899 萬 5,200 戶，空屋率 13.8%，兩個數字都是史上最高，換算一下：日本每 7 戶住宅，大約就有 1 戶是空的。

這個數字在過去 30 年裡翻了一倍。背後的邏輯很直觀：少子化導致人口減少，住宅卻持續增建，大量老屋隨著屋主離世或遷移，變成無人照管的空殼。

國土交通省為了應對這個問題，設立了「全国版空き家・空き地バンク（全國版空屋媒合平台）」，讓有意轉讓的屋主和有意購入的買家直接媒合。截至 2024 年初，平台累計成約件數約 16,500 件；但和全國近 900 萬戶的空屋存量相比，媒合平台的規模仍然很小，暫時還不足以改變整體空屋問題的量體。

政府也沒有只靠媒合平台。2023 年 12 月，日本施行了修正後的《空家等対策の推進に関する特別措置法（あきやとうたいさくのすいしんにかんするとくべつそちほう）》，新增了「管理不全空家（かんりふぜんあきや）」這個類別，讓地方政府可以在空屋惡化到「特定空家」（官方認定危險或有害的空屋）之前，就主動介入並發出勸告。被勸告的屋主如果不處理，會失去住宅用地的固定資產稅優惠。國土交通省也設下了在全國推動設立「空家活用促進區域」的政策目標。

法律工具加上媒合平台，再加上技術介入，三條線同時推進。但問題是，900 萬戶的規模，三條線合起來能解決的，可能也只是其中一小部分。

這說明光靠現有這些措施，遠遠不夠。真正想要移動這個數字，需要的是更深層的技術介入：自動追蹤空屋狀態的資料系統、讓偏鄉老屋被更大範圍的潛在買家發現的機制、以及重新包裝老屋讓它變成有吸引力商品的能力。

2025 年，有一家叫 Penetrator 的新創，在嘗試用衛星資料加 AI，主動辨識全國的潛在空屋。這個方向有點意思，它把「等屋主登錄」的被動邏輯，翻轉成了「主動找屋」。該公司在 2025 年完成了約 5.5 億日圓的資金募集。但整體來說，這個戰場還沒有真正的贏家，空屋問題的規模遠大於目前所有解決方案加起來的能量。

不動產 ID：一個台灣幾乎沒有在討論的東西

說到日本領先台灣最具體的地方之一，我覺得是這個：不動産 ID（ふどうさんID）。

日本國土交通省正在推行一項制度，給每一筆不動產物件一個唯一的識別碼。聽起來很無聊，但意義很大。

台灣的不動產相關資料，目前分散在各個不互通的系統裡：實價登錄、地政資料庫、建管資料、門牌資料⋯⋯這些資料庫之間，沒有一個統一的對應方式，要把「這筆地號」和「這個門牌」和「這筆交易紀錄」串在一起，往往要靠人工比對，有時候連地址本身就有多種不同的格式和錯漏，這個問題，台灣的 PropTech 業者幾乎人人都遇過，但一直沒有人從基礎建設層面去解決它。

不動産 ID 要解決的，就是這件事：給每一筆物件一個固定的 ID，讓所有資料庫都可以用這個 ID 互相串接。一旦這套基礎建設上線，AI 估價、空屋追蹤、市場分析、跨平台物件比對，都可以建立在這個共同的識別碼上，就像是幫整個不動產市場安裝了統一的通訊協定，所有應用都可以在上面運行。

進度上，2022 年 3 月，國土交通省完成「不動産 ID ルールガイドライン」的制訂。2024 年 4 月，「不動産情報ライブラリ（不動產資訊圖書館）」正式上線，民眾可以透過網頁地圖查詢各類不動產相關資訊。同年 12 月，東京都港區、杉並、大阪市、札幌市等約 20 個自治體，開始進行不動産 ID 與民間資料串接的實證事業。目前，國土交通省預計在 2027 年度啟動整個系統的試驗運用。

相較之下，台灣目前仍缺少類似日本不動產 ID 那樣的統一識別基礎設施，也沒有明確的推進時程。

整理一下：日本哪裡走在台灣前面，哪裡沒有

說了這麼多，來梳理一下：

日本走在前面的地方：

法規框架。2022 年之後，日本在制度層面已允許大幅數位化的不動產交易，整個流程從簽約到重要事項說明，全部可以電子化進行；但實務上是否能完全在家完成，仍視各環節安排而定。台灣目前在這一塊仍有限制，書面交付還有一定的必要性。

AI 估價的深度和規模。從 SRE Holdings 到各大平台，AI 估價在日本已經進入實際業務使用，有覆蓋全國的資料、有可查的精準度指標、有正在使用這些工具的業者。台灣的 AI 估價工具還在早期滲透階段。

不動産 ID 這個共同基礎建設。這是一個比較少人注意到、但長遠來看影響很深的差距。

租屋流程的數位化深度。ITANDI 一年減少 1,151 萬張紙、107 萬筆線上申請，這不是展示案例，是業界每天在跑的日常業務。

台灣走在前面的地方：

資料透明度。實價登錄對全民完全公開，這是日本 REINS 做不到的。

市場規模相對集中。台灣主要市場集中在幾個城市，資料蒐集和整合的難度相對低，PropTech 工具在台灣可以用更低的成本覆蓋更高比例的市場。

不過有一點要說清楚：「日本有哪些地方領先台灣」，不代表台灣只能在後面等著被超越。台灣自己的條件和問題不完全一樣，未必要走日本的路。但如果你想知道「一個類似的市場在數位化這條路上，走到比我們更前面是什麼樣子」，日本是一個非常好的參照。

結語

日本不動產科技的故事，不是一個「保守到底」的故事，也不是一個「科技大爆發」的故事。

它更像是：一個有著深厚傳統包袱的產業，被一場法規改變打開了一扇窗，然後裡面的人，有些衝了出去，有些還在猶豫，有些根本沒注意到窗戶已經開了。對台灣來說，這個觀察有參照的價值，不是要照單全收，而是那些障礙（封閉的資料系統、業界習慣、法規還沒跟上）我們也有，日本正在一項一項地拆，有些拆了，有些還在卡著，看著它的進度，大概可以猜到台灣的下一站在哪裡。

我是南城，這些是我從日本房市科技的發展裡整理出來的觀察，台日之間的對比讓我覺得很有意思，希望對你也有一點用。有哪裡說得不夠準，或者你對日本房市有自己的觀察，歡迎告訴我。

本文撰寫於 2026 年 4 月，部分數據來源為日本官方統計及業界報告，具有時效性，請以最新資訊為準。
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