最近不管是跟朋友聊，還是在 PTT 或是 Thread 上逛，很常看到一種困惑：「市場感覺很冷耶，但房價怎麼還是這樣？」

我自己也有一樣的疑問，成交量明明在跌，看屋的人少了，建案的人潮也沒以前多了，偏偏開價就是沒什麼動靜。這種感覺很奇怪，有點像是你看到一個人站在那裡不動，但你不確定他是真的穩，還是只是還沒倒下去。

所以我花了一段時間去理解這件事，整理出來與大家分享。

先確認一件事：量縮和價撐，都是真的

先把現象說清楚，「量縮」指的是成交筆數減少，根據六都建物買賣移轉統計，2025 年全年六都合計成交約 20.46 萬棟，年減約 24.5%，創近 8 年新低，不是冷一點點，是真的很冷。

「價撐」指的是房價沒有跟著跌，或跌得很慢，根據內政部住宅價格指數，全國房價自 2024 年第四季起開始連續三季下滑，2025 年第三季季跌幅約 2.15%，年減約 2.83%，所以說，跌是真的有在跌，只是跌幅相對無感，遠遠落後成交量萎縮的幅度，這個落差就是「量縮價撐」的核心。

這兩件事同時發生，就是所謂的「量縮價撐」，一個在房市裡很常見、卻很難直覺理解的現象。

很多人的直覺是，東西賣不掉，不就應該降價嗎？

問題是，不動產買賣又不是在賣水果。

賣方為什麼不降價？拆解屋主的心理

我覺得要理解這件事，要先進到賣方的思維去想。

一個持有房子的人，他決定要不要降價，考量的不是「市場冷不冷」，而是「我有沒有必要現在賣」。

這兩件事差很多。

如果你買進這間房子的成本是一千萬，你當然不可能用九百萬賣，除非你真的急需現金，或者有什麼迫不得已的原因。一般的屋主，只要月繳壓力還撐得住、生活沒有出現大變故，他寧可繼續掛在那裡等，也不願意認賠。

這種心理有個名字，叫做「損失趨避」，也就是人對損失的恐懼，遠大於對等值獲利的渴望。你跟一個屋主說「你可能可以多賺一百萬」，他不見得會行動；但你跟他說「你如果現在賣，可能要虧一百萬」，他的第一反應幾乎一定是，那我就不賣。

加上台灣的賣方結構裡，有很大一批人是長期持有、沒有貸款壓力的，這些人根本不需要賣，市場一冷，他們就把物件撤掉，或者掛著不動，真正在降價求售的，往往是那種短期有資金需求的賣方，但佔比並不高（買方要是「有緣」遇到這種的，真的是買到賺到了）。

所以你才會看到一個奇怪的畫面：成交量跌了，但還在掛牌的那些物件，開價幾乎紋風不動。

關於這點，我親眼見證的明顯案例，是我自己所買的社區，曾經也有去看過另外一筆物件，它的開價比我當時買的這間低一些，但屋況極差，裝潢成本肯定會比我所買的這個物件還要高上許多，反之，我這個物件，最後談的價格，已經遠比那個物件的開價低了 150 萬（實際成交價是 1,000 萬上下），也上了實價登錄了。經過了我的核貸、裝潢、入住，也過了一年了，那屋況極差的物件，至今屋主仍不願意降價，這大概也證明了，這屋主真的不缺急用錢，打算放著等房市回溫吧！

銀行和建商，也沒有人在急

除了個別屋主的心理，還有兩個更結構性的原因，讓這個局維持得下去。

第一個是銀行。

房市冷清通常會讓人擔心一件事：有沒有人還不起貸款、被銀行強制拍賣？大量的法拍屋進場，才是價格崩跌的觸發點之一。但台灣這幾年的房貸逾放比一直維持在很低的水準，代表整體房貸信用品質目前仍穩定，至少從數據來看，市場還沒有出現大範圍的信用惡化，也還看不到大量「非賣不可」物件同時湧出的跡象。

第二個是建商。

台灣的主要建商這幾年的財務體質其實還不差，很多在熱潮期間就回收了大量預售款，即便新推案去化速度變慢，他們也有本錢慢慢等，不需要用殺價來衝量。你會看到建商推出各種「優惠方案」，但房價本身動得不多，有時候只是換個包裝。這也是為什麼「市場冷了但建商還是不降價」會讓很多人抓狂，因為他們確實沒有降價的急迫性。

值得一提的背景是，央行自 2020 年 12 月以來，已八度調整選擇性信用管制措施，從限制貸款成數、寬限期到不同戶別的貸款條件，持續壓縮買方的進場能力。這是量縮的重要政策推手之一，但它並沒有同步逼出賣方全面拋售，反而讓買賣雙方都更保守。

新青安：撐住了首購買盤，也撐住了賣方的底線

這邊要特別提一個政策，因為我覺得它在這波「價撐」裡扮演了一個常常被忽略的角色，就是新青安貸款。

新青安精進方案在 2023 年 8 月上路，條件包括較低利率、最長 40 年貸款年限與最長 5 年寬限期，對首購族進場意願確實有支撐效果，也讓 2023 到 2024 年的自住買盤更有力量。那段時間買氣明顯，市場也走高了一截，新青安是當時的重要支撐因素之一。

然後市場開始冷了。

等市場降溫之後，那個高點的成交價，就變成了現在賣方的心理底線。你叫他降，他會說：「我當初就是用這個價格買進的。」

更關鍵的是寬限期這件事，申請了寬限期的新青安買家，現在仍然在只還利息的階段，本金一分都還沒還，月付壓力相對輕，日子還過得去。這代表即使他們當初買在相對高點，現在也沒有「非賣不可」的急迫感。

這裡有個細節值得注意：財政部曾公開說，新青安借款人中，超過半數根本沒有申請寬限期，直接選擇本利齊還，所以這個「寬限期護體」的效果，其實沒有外界想像的那麼全面。但對於那些確實申請了的人來說，壓力就是真實往後延了。

目前公告的利息補貼實施至 2026 年 7 月 31 日，截至本文撰寫時，後續是否續辦、怎麼調整，財政部仍在研議中。寬限期最長五年，代表第一批進場的人，最快在 2028 年前後就會面對本利齊還的壓力，若未來進入本息攤還階段，月付金額會明顯高於只繳利息的期間，但實際增加多少，仍取決於貸款金額、貸款年限與利率方案。對於財務沒有多餘緩衝的人來說，那個時間點才是真正的壓力測試。

我的看法是，新青安在設計上是為了幫助年輕人進場，出發點沒有問題，但它的副作用之一，就是讓這波市場的底部比正常情況下更硬，撐住的時間更長。2028 年前後，才是觀察這個結構是否鬆動的重要時間窗口。

量先價行，台灣也適用嗎？

房市有一句老話叫做「量先價行」，意思是成交量的變化，往往領先於價格的變化，量先跌，價後跌。

從歷史上的台灣案例來看，這個說法大致是有道理的，2015 到 2016 年的那次修正，就是先看到量縮，然後才看到價格在部分區域出現跌幅，2008 年金融海嘯前後也有類似的軌跡。

所以現在量已經縮了，價格有沒有在跟？

從數據來看，已經開始動了，但動得很慢，內政部的住宅價格指數從 2024 年底開始連三季小幅下滑，跌幅大概是每季 2% 左右，這個節奏跟成交量的跌幅比起來，實在是差了很多。量跌了快兩成到三成，價只動了幾個百分點，這個比例感覺有點不對稱。

我個人的判斷是，價格確實在動，但短期內不太可能快速修正，也不會是全面性的崩跌。

理由在前面說了，台灣現在的賣方結構讓價格有比較強的支撐。不過這不代表供給面完全沒有壓力。內政部統計顯示，待售新成屋近年持續攀升，庫存已在 2025 年創下新高，比較貼近現況的說法是：供給壓力正在累積，只是目前還沒有全面轉成建商大幅降價求售。所以就算量縮持續，價格也可能只是緩緩漂移，而不是突然崩跌。

比較可能出現修正的情境，是幾個條件同時發生：利率繼續走高讓房貸壓力真的爆出來、新青安寬限期集中到期、加上就業市場出現比較大的變化。任何一個單獨發生，力道可能都還不夠。

當然，我不是在說現在就是買點，也不是在說等下去一定會跌，我只是覺得這個量縮的局面如果持續夠久，最終一定會對價格產生壓力，只是時間表很難說。

對首購族來說，這到底代表什麼？

說了這麼多，回到最實際的問題：如果你是首購族，現在這個量縮價撐的局面，對你意味著什麼？

我不打算直接給一個「現在要買 / 現在不要買」的這種答案，因為這種答案根本不存在，每個人的財務狀況、需求時機、看上的物件都不一樣。

但我覺得有幾件事值得想清楚。

第一，量縮代表議價空間可能比熱市時候大一點，賣方雖然不想降太多，但在成交量低的環境下，只要你的出價合理、條件乾淨，賣方的談判彈性通常會比人搶人的時候多。這不代表你可以海削，但你在談判桌上沒那麼被動。

第二，不要把「市場冷」等同於「現在一定便宜」，量縮不代表價格已經到底，而且你也不知道底在哪裡。更重要的是，如果你買的是自住的物件，「底部」這件事對你的意義本來就沒有投資客那麼大。

第三，關注那個寬限期的時間點，如果新青安的寬限期在未來幾年開始大量到期，市場的賣壓結構可能會有變化，這是一個值得持續追蹤的觀察指標。

對我來說，與其花很多力氣猜市場的頂和底，不如把精力放在搞清楚自己的財務邊界，找到一個在最壞情況下也撐得住的貸款方案，市場的問題讓市場去解，你能控制的只有自己準備的程度。

如果有什麼想法，是我個人認為比較主觀的，那就是這個量縮價撐的局，我不認為能永遠撐下去，但它能撐多久，取決於太多不確定的變數，我不會賭它明天就崩，但我也不會因為它現在還撐著，就覺得什麼都沒變。

這中間的灰色地帶，大概就是我們這個時代買房最難的地方。（股票投資不也是如此嗎？）

我是南城，這篇是我自己試著理解「明明感覺很冷，房價卻不跌」這個問題時整理出來的東西。如果你有不同的看法，或者我有哪裡說錯了，很歡迎留言告訴我，我會進行修正。喜歡的話，也歡迎繼續追蹤這個網站。

本文撰寫於 2026 年 5 月，文中涉及房市數據、政策內容與貸款條件，均以撰文當下資訊為準，如有異動請以內政部、央行或各銀行最新公告為準。 這篇文章由南城撰寫，歡迎自由分享連結，全文轉載請先與我聯繫。