買房之前，先搞懂你每個月要還多少

很多人買房的流程是這樣的：先看房子、喜歡了再來想貸款的事。

但我覺得這個順序應該反過來。在你認真看房之前，應該先搞清楚「以我目前的收入和存款，我能負擔多少的月付金」，有了這個數字，你才知道自己的總價預算上限在哪，不會看到喜歡的就衝動出手，回頭才發現根本還不起。

房貸的計算乍看複雜，但其實只要搞懂三個核心變數，大概就能心裡有底了。

三個決定月付金的關鍵變數

貸款金額

就是你跟銀行借多少錢。

通常是「房屋總價 減去 你自備的頭期款」，銀行會根據物件鑑價決定最高貸款成數，一般自住首購大約可以貸到七至八成，例如以七成計算，房子總價 1,000 萬，銀行最多借你 700 萬，你需要自備 300 萬，不過實際貸款成數會依銀行、物件條件、你的收入和信用狀況而有所不同。

利率

這是每年你需要支付給銀行的「借款成本」，以百分比表示。

台灣的房貸利率通常分兩種：

固定利率：整個貸款期間利率不變。好處是月付金固定、好規劃；缺點是利率通常比浮動利率略高。

浮動利率：利率會隨市場基準利率調整。好處是景氣好時利率可能下調；缺點是利率上升時，月付金也跟著增加。

台灣多數人選擇浮動利率，但近幾年利率走升，有些人開始重新考慮固定利率的穩定性。

這不只是新聞。台灣央行自 2022 年起啟動升息循環，累計升息幅度達 3.5 碼（0.875%），2026 年 2 月五大公股銀行的新承做房貸平均利率已來到 2.322%。以 1,000 萬元、30 年期的房貸試算，每升息 1 碼（0.25%），月付金大約增加 1,263 元；3.5 碼累計下來，每個月多付了將近 4,527 元，三十年下來總利息多付約 163 萬。2022 年前買好房的人，這幾年真實感受到月付金一步一步墊高的壓力，就是這個原因。

貸款年限

還款期限，通常是 20 年或 30 年，最長可到 40 年。

年限越長，每月還款金額越小，但總利息支出越高；年限越短，每月還款壓力大，但總利息少。

月付金怎麼估算？

最常用的還款方式：本利均攤

台灣房貸最常見的還款方式是「本利均攤」，意思是每個月還的金額固定，裡面包含「本金」和「利息」兩個部分。

初期還款，利息佔比較高、本金較少，越到後期，本金佔比越高、利息越少。

快速估算公式（心算版）

不想套複雜公式，有個簡便的估算方式：

利率 2%、貸款 30 年，每借 100 萬，每月約還 3,700 元

你可以用這個基準快速換算。例如：

• 貸款 500 萬：5 × 3,700 ＝ 每月約 18,500 元
• 貸款 800 萬：8 × 3,700 ＝ 每月約 29,600 元
• 貸款 1,200 萬：12 × 3,700 ＝ 每月約 44,400 元

這只是粗估，實際數字會因利率不同而有差異，但用來快速判斷「這個總價我能不能負擔」相當好用。

如果你想輸入自己的貸款金額、利率和年限，直接看試算結果，可以用這個工具：房貸試算計算機，不用套公式，數字自己跑出來。

利率的影響比很多人想像的大。以 30 年期為例，利率從 2% 升到 2.5%，每借 100 萬的月付會從約 3,700 元增到約 3,950 元，增幅將近 7%；貸款金額越大，每個月的絕對差距就越明顯。

年限拉長省了月付金，但代價是什麼？

這是很多首購族會面臨的抉擇。

同樣貸款 800 萬，利率 2%：

• 還款 20 年：每月約 40,500 元，總利息約 172 萬
• 還款 30 年：每月約 29,600 元，總利息約 266 萬
• 還款 40 年：每月約 24,200 元，總利息約 362 萬

20 年 vs 40 年，每月差了將近 16,000 元；但 40 年的方案，總共多付了將近 190 萬的利息。

年限長，讓你每個月的壓力小一點，但你付給銀行的利息，幾乎是多養了銀行快 20 年。

實務建議： 如果收入允許，盡量不要一開始就選最長的年限。先選 30 年，之後收入穩定了再提前還款，彈性會更大。不過各銀行對提前還款的規定不同，有些收違約金、有些有最低繳款年限限制，務必事先確認合約條款。

月付金佔收入多少才合理？

這個問題沒有絕對答案，但金融業界有個常用的參考原則：

每月房貸還款額，最好不要超過家庭月收入的三分之一

舉例說明：

• 家庭月收入 6 萬元 → 月付金建議上限約 2 萬元
• 家庭月收入 10 萬元 → 月付金建議上限約 3.3 萬元

這個三分之一的概念，是為了確保扣掉房貸之後，還有足夠的收入支應生活開銷、緊急備用金、以及其他人生目標。

銀行在審貸時，也會看「負債比」，也就是你每月所有貸款還款額（房貸、車貸、信貸等）加起來，不能超過月收入的一定比例，超過的話貸款核准的金額會被壓低，甚至無法核貸。

而且近幾年部分銀行在負債比之外，還會做更細緻的收支評估，把月房貸加上估算的基本生活費，一起跟月收入比對，不同銀行的門檻和做法不盡相同，但邏輯是一樣的：你的收入必須能同時撐起房貸和日常開銷，才能拿到完整的核貸成數，比例太緊，成數就可能被壓低。

舉例說明：買 2,000 萬的房、貸 8 成（1,600 萬），以利率 2.3% 計算月付金約 5.2 萬，若銀行再加計雙北基本生活費估算，合計門檻不低，月薪需要達到相對高的水準才能拿到完整成數。這個標準各家銀行不同，建議在正式申貸前先向銀行諮詢，避免審貸時才發現成數被縮水、自備款突然不夠。

首購族特別注意：新青安貸款

如果你是第一次買房，本人、配偶及未成年子女名下均無自有住宅，有一個政府方案值得你認識，那就是「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」，也就是大家說的新青安貸款。

先說清楚時間點

新青安於 2023 年 8 月上路，是政府對原本「青年安心成家貸款」的大幅升級。舊版方案貸款上限只有 800 萬、年限 30 年、寬限期 3 年；新青安推出後，上限一口氣拉高到 1,000 萬、年限延長到 40 年、寬限期增加到 5 年，並加碼利息補貼。這樣的條件在當時引發了相當大的申貸熱潮，市場上一度出現「新青安買房潮」的討論。

不過，現行方案有效期限到 2026 年 7 月 31 日為止。本文寫於 2026 年 4 月，方案目前仍在有效期內，但距離截止只剩幾個月。後續的「新青安 2.0」雖然已在跨部會研議中，但截至撰文時尚未定案。

如果你是在 2026 年 8 月之後讀到這篇文章，請務必自行查詢最新方案內容，不要直接套用這裡的數字。

主要條件（簡要版）

• 資格：年滿 18 歲，本人、配偶及未成年子女名下均無自有住宅，限自住用途
• 貸款上限：最高 1,000 萬元
• 貸款成數：最高 8 成
• 貸款年限：最長 40 年
• 寬限期：最長 5 年（寬限期間只還利息，不還本金）
• 利率：含政府補貼後約 1.775%（低於一般房貸市場利率）

值得注意的地方

寬限期聽起來很吸引人，前 5 年只還利息、月付金大幅降低，但寬限期結束後，本金一毛都還沒還，剩下年限的月付金會明顯跳升，要提前規劃好。

另外，2024 年以來新青安的申貸量已明顯縮水，市場熱度不如剛推出時，這個趨勢也是後續方案是否調整的重要背景。

至於「新青安 2.0」，外界雖有各種傳言，財政部在 2025 年 12 月已公開澄清，媒體報導的 2.0 版條件並非財政部的正式立場，後續方向仍在研議中。截至本文撰寫時（2026 年 4 月），2.0 的條件尚未定案。如果你符合現行新青安的資格，現在申請還是比等待更有把握。

如果條件不符，也不用太可惜，一般房貸加上適當談判，利率差距其實沒有想像中大。

貸款前，你應該先查的兩件事

第一件：你的聯徵報告

聯合徵信中心的報告，記錄了你過去的所有借款和還款紀錄。銀行核貸前一定會查，你自己也應該先查一次，確認有沒有不良紀錄、或者被誤植的錯誤資訊。

可以透過聯徵中心官網或臨櫃申請查詢，首次申請免費，線上與書面的免費次數分開計算，詳細規定請參考聯徵中心官網說明。

第二件：你能貸多少，先問銀行預審

在你認真出價之前，可以先找銀行做「預審」（也叫預貸評估），銀行會根據你的收入、信用、物件條件，給你一個大概的核貸金額區間。

這個動作有兩個好處：一是你心裡有底；二是在談判桌上，你可以告訴屋主「我已經確認過貸款沒有問題」，這在賣方評估買方誠意時，其實是一個加分項。（不過透過仲介的話，通常「談判對象」是房仲，並非賣方）

有一件事，很多人以為可以，但其實不行

最後要特別講一個常見的誤區：用信貸來湊頭期款。

這個做法聽起來很聰明，自備款不夠，先去借一筆信貸來補，房貸過了再慢慢還，但這條路在台灣實際上行不通，而且風險不小。

原因是這樣的：央行明確規定，金融機構辦理購屋貸款，不得另以修繕、週轉金或其他名目額外增加貸款金額。用信貸來補足頭期款，會被銀行視為高風險行為，且可能違反申貸時簽署的切結書與授信規範。

更實際的問題是：你去申辦房貸的時候，銀行一定會查聯徵報告，如果發現你在申請房貸前幾個月突然多了一筆信貸，他們不只會把那筆還款計入你的每月負債，壓縮你能貸的金額，還很可能直接質疑那筆錢的用途，進而調降核貸成數，甚至拒貸。

一旦出了問題，輕則貸款條件被壓低，重則授信違規，後續所有貸款申請都可能受到影響。

那信貸完全不能用嗎？

不是。信貸用在裝潢是完全合法的，許多銀行甚至有專門的裝潢貸款產品。

但有兩個重點要記住：

第一，申辦時一定要如實填寫用途，不能掛羊頭賣狗肉。

第二，時間點很重要：建議在房貸核准、頭期款也付完之後，才去申辦裝潢信貸。這樣資金流向清楚（信貸的錢流向裝潢廠商，不是建商帳戶），用途合理，也不會影響房貸的核貸結果。如果順序反過來，先辦信貸再辦房貸，那筆每月還款就會被計入負債，讓你的貸款條件變差。

簡單記住一個原則：先搞定房貸，確認核准後，再視需要辦裝潢信貸。

結語

房貸不複雜，但很多人是買了房才開始認真研究，這樣太晚了。

在你決定預算、認真看屋之前，先把月付金算清楚、確認自己的負擔上限，這是所有買房決策的基礎，其他的都是在這個基礎之上建立的。

我是南城。房貸的數字看起來複雜，但搞懂背後的邏輯其實不難，希望這篇的整理，能夠讓大家輕鬆理解。有任何資訊有誤，請務必讓我知道，覺得有幫助的話，歡迎繼續追蹤。

本文撰寫於 2026 年 4 月，利率數字以當時市場概況為參考，新青安方案以當時有效版本為準，實際條件請以財政部及各承辦銀行公告為主。
這篇文章由南城撰寫，歡迎自由分享連結，全文轉載請先與我聯繫。