包含還沒買房前的自己，相信很多人對買房的流程想像大概是這樣的：看房、喜歡、付錢、拿鑰匙。

但當有買房需求，真正開始做功課時，才發現中間有一堆事完全沒有預期到。

我當初也是這樣，說好的「簽約」，到底是哪一天？對方說要「安排用印」，用印是什麼意思？銀行打電話來說要「對保」，我要準備什麼？為什麼都付完稅了，還沒辦法拿鑰匙？

如果你也有類似這些問題，這篇應該會對你有些幫助。

我把從「出價」到「拿鑰匙」之間所有重要節點整理出來，告訴你每個環節大概在做什麼、你要帶什麼、要注意什麼，這樣到時候就不會對於每個流程都覺得茫然了。

整個流程從頭走到尾，大概是這樣：斡旋 / 要約 → 簽約 → 用印 → 辦理貸款與對保 → 完稅 → 交屋。每個節點都有自己的眉角，我們一關一關來。

在簽約之前，先過斡旋這一關

很多人不知道，台灣買房的流程，在正式簽約之前，其實還有一個前置步驟，就是「斡旋」或「要約」，斡旋的斡，發音同握手的「握（ㄨㄛˋ）」。

「斡旋」與「要約」，這兩個東西是類似的概念，但做法不太一樣，要搞清楚差異。

斡旋金是比較常見的方式，特別是透過仲介買中古屋的時候，你去看了一間房子，覺得有意願，仲介就會請你填一張斡旋委託書，同時交一筆錢，通常是幾萬到十幾萬不等，這筆錢先放在仲介那邊。

這筆錢的意義是什麼？是你表達誠意的方式，也是你開出條件的方式，你在委託書上面寫你希望的成交價格、付款條件、有效期限，仲介拿著這份文件去跟屋主斡旋。

如果屋主在有效期限內同意了你的條件，斡旋成功，雙方進入正式簽約程序，你的斡旋金轉為定金的一部分，反之，如果屋主拒絕，或者在期限內沒有回應，斡旋金原額退回。

但要注意的是，如果屋主同意了，你反悔不買，這筆斡旋金通常就沒了，因為你已經構成了違約。所以在交出斡旋金之前，要很確定自己真的想買這間，貸款條件、家人的意見、資金缺口，這些都要先想清楚。

另外，斡旋金的金額，也是可以談的，仲介有時候會建議你交多一點，說這樣誠意比較足，屋主比較願意接受。但從保護自己的角度來說，你不需要一開口就交很多，尤其是在你還沒完全確定的時候。

要約書是另一種方式，概念差不多，但不需要先付錢，你填一張要約書，寫下出價條件，仲介轉達給屋主，屋主決定要不要接受。好處是買方比較有保障，不用先凍結一筆資金；壞處是誠意感覺比較低，在競爭激烈的市場，屋主可能優先考慮有交斡旋金的買方。

在台灣實務上，斡旋金的方式比較普遍，尤其是在台北、新北這種仲介主導的市場。但你有權利選擇用要約書，仲介不能強迫你一定要交斡旋金，這是你的選擇。

斡旋階段結束後，雙方同意條件，就可以約定簽約日期了。

簽約日：那天到底要做什麼

好，來到大家最熟悉的這個詞：簽約。

簽約日通常是買賣雙方加上仲介、代書，一起出現在同一個地方的日子。通常在仲介公司的辦公室，或者代書事務所，也有代書直接跑到仲介那邊配合的情況。

那天你需要帶什麼？基本清單：身分證、印章（私章，有些場合需要印鑑章）、支票或匯款準備（簽約款）。如果是夫妻共同購買，兩人都要出席；以公司名義購買，則需要帶公司相關文件和大小章。

合約的內容通常很長，幾十頁跑不掉，仲介或代書會帶著買賣雙方逐頁確認，主要內容包括：

• 標的物的詳細描述，地號、建號、面積（含不含車位要確認清楚）
• 總成交價與各期付款方式、時程
• 交屋條件（什麼時候交屋、交屋時的狀態）
• 瑕疵擔保條款（屋主對房屋現況的保證範圍）
• 違約條款（誰違約、要賠多少）
• 有關貸款的約定（萬一貸款不足額怎麼辦）

這個環節要認真看，不要因為現場氣氛緊張、感覺大家都在等你點頭，就倉促帶過，在這階段，你有權利停下來問問題，遇到看不懂的條文，直接問代書或仲介，請他們解釋清楚，如果有任何條款讓你覺得不合理，在簽字之前提出來，而不是簽完之後再後悔。

簽約當天你通常需要付一筆「簽約款」，佔總價的比例依合約而定，常見是 10% 左右。若當天無法完成簽約款的付款，需要幾天的時間準備，也可以在現場提出，但往往無法有太多天的等待時間。若有採用價金履約保證機制，這筆錢不會直接交給屋主，而是進入「履約保證帳戶」。

履約保證這個機制很重要，但常常被忽略。簡單來說，就是買方的錢不直接給賣方，而是由第三方（通常是地政士聯合辦事處、履保公司或銀行）代為保管，等到所有交易條件完成、產權移轉確認之後，才會撥款給賣方，這樣可以保護買方，確保你的錢不會在產權還沒轉移前就消失了。預售屋依規定必須採用履約保證，成屋則視合約約定而有所不同。

但這個機制能保護你多少，很大程度取決於你選的是哪一種履保方式、保障範圍有多完整。2025 年嘉義有一起預售屋案例，一家老牌建商老闆失聯，19 戶買家已付的頭期款合計約 2400 萬元，因為建商申請使用執照遭退件、土地上另有抵押，買家幾乎求償無門。這個案例很痛，但它提醒的是：簽約前不只要確認有沒有履約保證，還要問清楚保的是哪個環節、遇到爭議時保障範圍到哪裡。

仲介費通常也在簽約前後請款，買方大約支付成交價的 2%，賣方約 3～4%，兩邊各付各的，依法合計不得超過成交價的 6%。如果你在斡旋階段有壓低成交價，記得仲介費也是成本的一部分，一起算進去。

整個簽約流程走完，少說要兩三個小時，長的話半天也有可能，建議那天不要排其他事情，這過程真的快不得，所以如果有帶小孩一同去現場的話，建議至少要有一人可以專注簽約、另一人帶小孩，避免分心。

用印：另一個要全員到齊的日子

簽約之後，以為終於可以鬆一口氣，結果仲介或代書打電話來說：「我們來安排用印的時間。」

第一次聽到這個詞，可能會有點頭痛，用印是什麼？

簡單說，就是在不動產移轉的正式文件上蓋章，在台灣的不動產交易程序裡，代書需要準備一批要送去地政機關辦理產權移轉的文件，這些文件需要買賣雙方分別蓋章，才算完整有效。

用印的步驟跟「簽約」是分開的，不一定是同一天，不過不少代書會把用印和簽約合併在同一天處理，看作業方式和雙方的時程。

用印的時候，代書會準備好所有需要蓋章的文件，逐份請你確認並蓋章。你還是要帶印章，而且有時候要求要用「印鑑章」，就是你有去戶政事務所申請過印鑑證明的那個章，而不只是平常隨身攜帶的一般私章。

這兩個印章的差別在哪？印鑑章有經過政府機關登記，具有較高的法律效力，實務上是否需要印鑑章，視登記方式與代書要求而定，有些情況用一般私章搭配印鑑證明即可，有些則需要當事人親自攜帶印鑑章到場。

建議在簽約後、用印之前就先問代書具體要帶什麼，如果你之前沒有辦過印鑑登記，趁早去戶政事務所辦理，同時申請幾份印鑑證明備用，因為後面還會用到。這個環節如果卡住，整個交易流程就會停在這，時間上要注意。

這段真的非常複雜，所以概念都是先有就好，目的是不要被無腦地牽著走，畢竟這是買房，不是市場買菜。也因為很複雜的關係，有任何疑問，直接詢問房仲或是代書才是最快、最清楚的，與其網路上查看別人的經驗（或是詢問 AI），不如詢問處理該筆交易的相關人士，房仲服務費、代書費可不是付假的。

辦理貸款：這關不能拖，越早動越好

買房通常要貸款，這是基本常識，也是多數人的做法，但很多第一次買房的人不太清楚，貸款這件事，從簽約之後就要開始積極處理，不能等到快交屋才想到要去辦。

整個貸款流程大致分這幾個階段：

第一步：選銀行，準備文件，送件申請。

你可以自己直接去問各家銀行的條件，也可以透過仲介或代書介紹的配合銀行，兩種方式各有優缺點。自己跑銀行比較費時，但你能比較多家；透過代書介紹的比較方便，但對方可能有推薦特定銀行的動機，條件不一定最好。

需要準備的文件，一般來說包括：身分證正反面影本、戶籍謄本（有時候需要最近三個月內申請的）、最近三個月的薪資轉帳存摺或薪資單、近兩年的所得稅申報資料（或扣繳憑單）、在職證明。如果是自營業主或自由業，需要的文件更多，建議提早跟銀行確認清單。

還要附上購屋合約書的影本，讓銀行知道交易的條件。

第二步：銀行估價。

這個環節很多人沒有預期到，也是買房過程中最常出現意外的地方之一，你拿到的貸款金額，不是以你的「購買價格」為基礎，而是以銀行「估定的房屋市值」為基礎。這兩個數字不一定相同，有時候差距還不小。

舉個例子，你以 1200 萬買了一間房，但銀行估價 1000 萬，就算核貸八成，你實際拿到的只有 800 萬，不是 960 萬。中間差的那 160 萬，你要自己想辦法補。

所以在決定出價之前，最好先跟熟悉的房仲、代書聊聊，問問這一帶的房子、這個類型的物件，銀行大概能貸幾成、估價通常怎麼看，把這個變數納入你的資金規劃，不要等到簽約後才發現資金缺口。

而且近幾年銀行審核越來越嚴，根據聯徵中心統計，2025 年第一季全台平均核貸成數跌到約 71.8%，是近 20 季來的低點。銀行在審核貸款時，除了看擔保品估價，也會評估借款人的收入負擔能力，總支出（含房貸）佔月收入的比例偏高，核貸成數就可能往下打折。結果很多人出去申請八成貸款，拿到的只有六成多，這個落差在簽約前沒有想到，交屋前就會很慌。

第三步：核貸通知。

銀行審核完畢後，會給你核貸通知，說明貸款金額、利率（固定或機動）、還款年限、是否有寬限期等條件。收到後要仔細看，確認條件是否符合你原本的預期，如果有疑問，趁這個時候跟銀行談，還有調整空間。

第四步：對保。

這是最後一個步驟，你要和銀行的承辦人員正式簽署貸款合約。對保有時候安排在銀行，有時候代書會協助帶著銀行人員到簽約地點辦理，方便買賣雙方。

對保的時候，你會再次確認貸款條件，並簽下一份詳細的貸款合約，裡面包括利率計算方式、還款日、提前還款的規定等等，這個步驟與簽約一樣，會需要相當長的時間，請務必保留足夠的時間前往對保。

對保完成後，銀行會在約定的撥款日期，把貸款金額直接匯入履約保證帳戶，讓交易可以順利完成。

整個貸款流程，從送件到對保，順利的話大約兩到四週，但如果文件有缺、銀行審查繁忙，或者銀行估價跟你預期差很多需要重新談，時間會拉更長。所以簽約後，貸款這件事要列為最優先。

完稅：稅單來了，代書幫你處理，但你要準備好錢

在交屋之前，還有一個節點叫做「完稅」，大部分的行政作業由代書代辦，但有幾個費用是你要出的，事先搞清楚比較不慌張。

台灣不動產買賣主要涉及兩種稅：

土地增值稅，由賣方繳納，這個稅計算的是這塊土地從上次移轉到這次移轉之間，申報移轉現值與前次移轉現值的差額，再按漲幅課稅。跟買方基本上沒有直接關係，但有些買賣合約裡會有特殊約定，例如「土地增值稅由買方負擔」之類的條款，要在簽約時看清楚。

契稅，由買方繳納，台灣的契稅是按「評定現值」（也就是政府公告的房屋現值，不是你的成交價）的 6% 計算。因為評定現值通常遠低於市場成交價，這筆費用不會太大，但還是要準備好，代書在辦理這個環節時，會算出確切金額告訴你。

除了契稅，還有辦理產權移轉登記時要繳的「登記規費」，金額不大，代書會一起告知。

完稅完成之後，代書就可以向地政機關辦理正式的產權移轉登記，讓這間房子的所有權在法律上移轉到你的名下。

不過實務上，這些規費、代辦服務費等費用，代書在特定時間，為求加快申請的速度，就會要求提前支付一筆估算的大致金額，最後交屋時，再提供明細表，多退少補。

交屋：終於走到這一步了

交屋，就是你正式拿到鑰匙的那天。

但在那之前，有一個很重要的步驟不能省：驗屋。

驗屋通常安排在交屋前，買方進到房子裡，逐一檢查各項設備和結構的狀況，確認符合合約約定後再點交。如果是新成屋或預售屋，建商通常會主動安排驗屋的時間；中古屋的話，則要在合約裡把驗屋的安排和條件談清楚。

驗屋要檢查什麼？

牆壁、地板、天花板有沒有裂縫、滲水痕跡、油漆剝落、門窗開關是否順暢，密合度是否正常，每一個插座、開關、燈具都要測試，不要因為看起來正常就假設它正常。浴室和廚房的水龍頭、排水，要實際放水測試，室內有附帶的家電或設備，冷氣、熱水器、排油煙機，每一台都要開起來試，外牆、陽台、窗框的防水是否完整。

不少人對於新成屋驗屋這件事有一種迷思，覺得「新的怎麼會有問題？」，但根據自由時報引述某驗屋公司整理的逾千份預售交屋驗屋報告（非官方統計），外觀瑕疵的出現機率是 100%，也就是說，每一戶都有問題，差別只在大小。最常見的是磁磚空鼓（約 92%），其次是滲漏水（約 25%），門窗歪斜和水電管線施工瑕疵也都是常見問題。2025 年上半年全台使用執照核發量接近 7 萬戶，是近 20 年的新高，這波交屋潮帶出的糾紛案例，也比以前更多。

一旦你簽名點交，進入售後保固的範疇之後，很多事情要追究起來就麻煩多了，所以驗屋這個環節，認真對待，不要嫌麻煩。

有些人會找專業的驗屋公司代勞，費用依照不同程度，約在幾千到一萬多不等，對於新成屋來說很值得，因為專業人員受過訓練，知道哪些地方是施工常見的問題點，找得比外行人仔細。

中古屋的情況不太一樣，中古屋通常是「現況交屋」，意思是屋主不保證所有設備完好，你看到的就是你買到的。正因如此，在看屋和談判階段就要看仔細，簽約前把疑慮提出來，寫進合約裡，而不是到交屋當天才來爭執。

但反之，中古屋也不是根據一句「現況交屋」，就代表賣方不需要負擔任何責任。根據我個人經驗，我購買中古屋時，就遇到了裝潢驗收前夕，突然來了一場連日大雨，在內部壁面發現多處出現了水痕的狀況，經排查，確認確實有漏水。由於合約附件中，賣方有明確勾選無漏水等情事，但實際確實存在，因此，最後重啟另一階段的裝潢工程，來處理漏水的狀況，這是另外一個比較長的故事了，但結論來說，漏水修繕的這筆費用，全額由賣方負擔，我的損失算是只有延遲入住了。

把時間點拉回驗屋，驗屋通過，就正式進入點交。

點交的時候，雙方核對點交清單，確認哪些東西要留、哪些要帶走，鑰匙的數量和種類也要清點（大門、信箱、停車場、儲藏室，有幾把算幾把）。

同時記錄表計度數：電表、水表、瓦斯表各是多少，這樣之後辦理過戶，才有明確的基準，不會跟前屋主的使用量搞混。

點交之後，接著辦理水電瓦斯帳戶的過戶，把這些民生帳戶從原屋主名下改到你名下。台電和自來水公司通常可以線上或臨櫃辦理，瓦斯則依地區有不同的天然氣公司，可以請對方告知聯絡資訊。

最後一個動作，是繳清尾款。

尾款通常是這樣算的：總成交價，扣掉你已經付出去的各期款（定金、簽約款等），再扣掉銀行核貸金額，剩下的就是你要在交屋當天補足的差額。這筆錢通常透過代書或履約保證帳戶處理，確認完成後，代書會通知履保公司把所有款項撥付給賣方，整個交易正式結束。

拿到鑰匙，這間房子才是真正屬於你的了。

從斡旋到交屋，每一關的重點整理

走完上面這段，我把每個節點的核心行動和注意事項整理成一個清單，方便你到時候對照。

斡旋 / 要約 做什麼：提出出價條件，確認雙方有意願進入交易 注意：斡旋金一旦對方接受就有法律效力，反悔代價高，金額和有效期限在填之前想清楚，你有權利選擇用要約書代替

簽約 做什麼：簽署正式買賣合約，付簽約款（通常約 10%） 注意：合約要逐條看，不懂就問，確認付款條件、交屋日期、違約條款，款項進履約保證帳戶，不直接給屋主

用印 做什麼：在地政移轉文件上蓋章 注意：確認是否需要印鑑章，事先去戶政事務所辦好印鑑登記和印鑑證明，這個步驟不完成，後面無法推進

辦理貸款 / 對保 做什麼：向銀行申請貸款，完成對保手續，銀行準備撥款 注意：簽約後立即開始辦，不能拖，注意銀行估價可能低於成交價，提前評估資金缺口，對保前看清楚貸款合約的利率和還款條件

完稅 做什麼：繳納契稅，代書辦理移轉登記前置作業 注意：主要由代書代辦，你準備好資金，確認各項費用金額，注意土地增值稅是賣方的義務，但合約裡有沒有特殊約定要確認

交屋 做什麼：驗屋、點交、記錄表計度數、辦理水電瓦斯過戶、付尾款、拿鑰匙 注意：驗屋要認真，新成屋建議找專業驗屋，中古屋現況交屋，問題要在簽約前談清楚，點交清單逐項核對，鑰匙數量確認，水電瓦斯過戶記得辦

整個流程從斡旋到交屋，順利的話大概兩到三個月，遇到貸款或稅務上的問題，拉長到四五個月也不罕見。每一關都有自己的節奏，只要你知道下一關是什麼，就不會在等待的過程中因為不確定而焦慮。

我是南城，這些都是從書上、從仲介、從代書那邊慢慢問來的東西，不保證每個細節都百分之百適用你的情況，但希望能讓你在進入每個節點之前，至少知道自己站在哪裡。如果有任何地方寫得不夠準確，非常歡迎告訴我，我會持續修正。這個網站會繼續更新，歡迎繼續逛逛。

本文撰寫於 2026 年 5 月，文中涉及稅率、貸款條件、政府政策等資訊，可能隨法規調整而有所變動，建議參考最新官方公告或向代書、銀行等專業人士確認。 這篇文章由南城撰寫，歡迎自由分享連結，全文轉載請先與我聯繫。