這句話我從小聽到大：「買房才是最保值的。」（但前提也是要買得起啊！）

說這句話的人，通常不會給你任何進一步的解釋。就像天經地義的事，說了就算，不需要多解釋。上一代的人親身經歷過那個房價翻幾倍的年代，所以他們說的時候，底氣十足，語氣裡甚至帶點「你怎麼還不懂」的意思。

但問題是，「保值」這件事，是有條件的，不是每間房子、每個時間點、每個地點，都能成立。我後來認真想了一圈，發現這個問題比「當然保值啊」複雜得多，也比「現在房市泡沫快跑」簡單得多。

「房子保值」這句話，是從哪裡來的？

要理解這句話，得先回去看它誕生的年代。

台灣房地產的神話，大概是從 1970 年代到 1990 年代這段時間建立起來的。那個年代，台灣正在高速經濟成長，不少年份的經濟成長率都有 8% 甚至 10% 以上，城市化快速推進，大量人口從農村湧入都市找工作。需求在那裡，土地又有限，房價當然漲。

更重要的是，那個年代的通膨是真的很高。1974 年遇上石油危機，台灣 CPI 年增率高達 47.47%。把錢存在銀行，雖然利率也高，但貨幣購買力的縮水速度讓很多人嚇到。相比之下，磚頭是摸得到、看得到的東西，感覺踏實。

所以那個年代的人建立了一套很合理的邏輯：錢放著會縮水，房子放著會漲價，那當然要買房。

這個邏輯在當時是有效的。問題是，那個邏輯是在特定的歷史條件下成立的，而那些條件，現在已經不完全一樣了。

用數字看看：台灣房價真的跑贏通膨嗎？

先講結論：整體來說，過去二十年台灣房價的漲幅，確實是跑贏通膨的。但這句話背後有很多細節。

台灣的消費者物價指數（CPI）在過去二十年的年均漲幅大概在 1% 到 2% 之間，某些年份更低，這個通膨水準跟 1970、80 年代完全不是同一個量級。

不過近幾年有點不一樣。根據主計總處的資料，2024 年全年 CPI 年增率是 2.18%，已連續三年高於 2%；若看全年平均，服務類上漲 2.45%。通膨這件事，對很多人的錢包來說是真實感受得到的，不只是統計數字。

同期間，台北市的房價指數大概漲了多少？根據信義房價指數，台北市從 2003 年第四季的 38.92，漲到 2024 年第四季的 141.57，約 3.6 倍，年化報酬率大概是 6.3%。跑贏通膨？絕對跑贏。

但這個數字有幾個問題要拆開來看。

第一，起算點差很多。

2003 年是 SARS 之後的低點，那個時間點進場的人，後來確實賺到了。但如果你是 2013 年、2014 年房市相對高點進場的人，接下來幾年其實是盤整，實質報酬沒那麼漂亮。投資的報酬率，起算點不同，結論會差很遠。

第二，地點差很多。

台北市精華區的漲幅，跟中南部某些地方的漲幅，是完全不同的故事。「台灣房價漲了」這句話，是一個粗糙的平均值，背後其實是非常分歧的市場。有些地方確實保值甚至增值，有些地方的房子，持有二十年之後扣掉通膨，實質購買力其實是縮水的。

這個分歧，最近幾年變得更明顯。根據政大信義不動產研究中心的房價季指數，2025 年第四季全台整體季指數較第三季下跌 3.25%，但拆開來看差異很大：台北市相對抗跌，台南市跌幅最大，新北、桃園、台中小跌，高雄則小幅回升。同樣在台灣，地點不同，房子面對的市場壓力就是不一樣。

第三，持有成本沒有被算進去。

這是最容易被忽略的一塊。

持有成本這件事，很多人算漏了

買房不只是買一個資產，你同時也在承擔一連串的成本。

最明顯的是利息，假設你買了一間一千萬的房子，頭期款兩百萬，貸款八百萬，利率 2%，還款三十年，光是利息這塊，三十年下來你要多付給銀行約 264.5 萬元，這筆錢，在計算房子的「保值」表現時，經常被跳過。

再來是房屋稅、地價稅，地價稅的稅基是公告地價，房屋稅的稅基是房屋課稅現值，兩者都和市場成交價有落差，所以繳的金額相對低，但它存在，每年都要繳。然後是維護費用，中古屋更明顯，冷氣壞了要換，浴室漏水要修，管線老化要整理，住了十幾年之後，這些費用加起來，也是一筆不小的數字。如果是公寓大廈，還有管理費，每個月幾千塊，一年幾萬塊，二十年就是幾十萬。

把這些加起來，房子的實際持有成本，比很多人想像的高。這不代表買房不值得，但在討論「保值」這件事的時候，這些成本應該被算進去。

跟其他資產比，房子站在哪個位置？

這個問題有點難回答，因為每種資產的特性差很多，不能純粹比報酬率。

但還是來比比看。

股票（台灣加權指數）

台灣加權指數在 2003 年前後大概在 4000 到 5000 點左右徘徊，波動範圍其實不小，到 2024 年前後衝上了 20000 點以上，光是指數本身就漲了四到五倍，再加上這期間的股息，年均報酬率其實不輸房子，甚至在某些期間還高於房地產。

當然，股票的波動比房子大很多，2008 年金融海嘯時台股幾乎腰斬，2020 年 COVID 初期也曾在短時間內重挫，但沒有跌到腰斬，這種波動，心理上很難承受，房子即使市場不好，因為你不會每天看到「報價」，感覺沒那麼痛。

黃金

黃金在 2000 年初的時候，一盎司大概 282 美元左右，到 2024 年 7 月，LBMA 盤中一度紀錄到 2480 美元，二十幾年漲了將近九倍，換算成年均報酬，也在 6% 到 7% 之間，黃金不生利息、不產生現金流，單純是「保值型資產」的代表，從這個角度看，黃金的表現跟台灣不動產在同期間其實是可以比較的。

定存

這個不用多說。台灣的定存利率長期偏低，以 2026 年 4 月臺灣銀行一年期定儲固定利率為例，是 1.725%，很多時候連通膨都跑不贏。把錢放定存，不是「保值」，是「慢慢縮水」。

所以如果純粹比報酬率，房子的表現在過去二十年確實不差，但也不是「唯一選項」或「最好選項」。股票在夠長的時間維度下，表現其實是可以跟房子比較的，甚至某些時期更好。

那「保值」這件事，有沒有前提？

有，而且前提很重要。

前提一：地點。

這個說了很多次，但真的是關鍵。不動產的核心邏輯是「稀缺性」，土地不會增加。但不是每個地方的土地都稀缺。台北信義區的土地稀缺，但某個人口外流嚴重的小鄉鎮，土地也是有限的，但需求也在縮減，房價不見得撐得住。

保值的不動產，需要的是「有人持續想住在這裡」的地方，這件事聽起來理所當然，但現實是：台灣現在的空屋問題比很多人想像的嚴重。根據內政部的統計，2024 年下半年全國低度使用住宅達到 91.4 萬戶，占全國住宅稅籍數 9.79%，創下歷史新高。更值得注意的是，屋齡五年以下的新屋，低度使用住宅比率高達 22.91%，換句話說，每四到五間新房子裡，就有一間沒有人住。

這不代表所有地方的房子都岌岌可危，但它說明一件事：在供給過剩、人口又持續負成長的地區，「土地有限所以房子保值」這個邏輯，是有漏洞的。土地有限，但如果需求也在萎縮，限制供給這個條件本身就不夠撐住房價。

前提二：時機與持有期間。

房地產是流動性很低的資產。你不能像股票一樣今天買、明天賣。買在相對高點、又急著要賣，就很容易虧損。房地產保值的邏輯，通常需要夠長的持有時間來平滑掉市場的高低起伏。

短期投機的房地產，保值這個詞根本不適用。

前提三：槓桿的兩面性。

很多人覺得買房「很划算」，是因為他們放大鏡在看報酬，卻沒有同等放大鏡在看風險。

用一千萬的房子、兩百萬頭期款舉例。如果房子漲了 20%，變成一千兩百萬，你的頭期款從兩百萬變成帳面獲利四百萬，報酬率看起來是 100%，很驚人。

但如果房子跌了 20%，變成八百萬，你的頭期款幾乎等於被吃光；如果再加上仲介費和稅費，甚至可能賣掉之後手上拿不回本金。槓桿放大報酬，也放大風險。

很多人在講「房子保值」的時候，其實是在講「槓桿讓我的自備款報酬看起來很好」，這是兩件不一樣的事。

那現在還該買房嗎？

我覺得這個問題本身就有點偏，因為它預設「買房」這件事的唯一目的是投資跟保值。

但實際上，大多數人買房的理由是複合的。

有人買房是因為「不想被房東趕」，那種穩定感是真實的需求，不是單純的投資計算，有人買房是因為「想有個地方改造成自己想要的樣子」，租屋很難做到這件事，有人買房是因為「想給小孩一個穩定的環境」，這也是真實的人生考量。

這些理由，跟「房子保值嗎」這個問題，其實是不同層次的事。

如果你買房的目的純粹是為了打敗通膨、讓資產保值增值，那你應該更嚴格地把房地產當成投資品來評估，計算持有成本、比較機會成本、考慮流動性風險。這樣算下來，房地產不一定是最好的答案，它只是選項之一。

如果你買房的目的是為了居住需求、心理安全感、生活品質，那「保不保值」只是附加考量，不是核心。

我自己後來想清楚的是：「房子保值」這句話，不是錯的，但它是有條件的。它在特定的地點、特定的時機、特定的持有期間，確實成立。但它不是放諸四海皆準的真理，更不應該成為「現在馬上要買房」的唯一理由。

通膨時代，房子還算保值嗎？

我的答案是：算是，但前提很多，而且每個人的答案可能都不一樣。

房子保不保值，取決於你買的是哪裡、什麼時候買、打算持有多久，還有你願意承擔多少持有成本。這些變數加起來，沒有辦法給出一個適用所有人的標準答案。

說到底，比「房子保不保值」更值得先想清楚的，是你買房的理由是什麼。如果這個問題想清楚了，「保值」這件事自然就知道在你的決策裡面，應該佔幾成的份量。

我是南城，這篇其實是我自己一直想整理的問題，因為「房子保值」這四個字被說得太隨便，我想試著把它拆開來看看。如果你覺得有哪個角度我沒講到、或者數字有出入，歡迎告訴我，我會傾聽建議，來進行修正的。

本文撰寫於 2026 年 4 月，文中引用的房價指數、CPI 數據與利率資訊具有時效性，實際數字請以最新公告為準。 這篇文章由南城撰寫，歡迎自由分享連結，全文轉載請先與我聯繫。